Претензия застройщику о нарушении сроков передачи квартиры

Содержание

Претензия застройщику о выплате неустойки за просрочку по ДДУ

Претензия застройщику о нарушении сроков передачи квартиры

В данной статье остановимся подробно на первом этапе взыскания неустойки: подготовка и отправка претензии застройщику.

Что писать в претензии застройщику о выплате неустойки?

В шапке указывайте Наименование, адрес застройщика, а также свои данные (ФИО, адрес). Заголовок: “Претензия” (по желанию в заголовке можете описать суть требований). Далее указываете дату и № ДДУ, Цену ДДУ и дату исполнения обязательств по оплате цены ДДУ.

Если вы заключили договор уступки, также указываете его данные. В претензии можете привести ссылки на нормы закона № 214-ФЗ, регламентирующие размер неустойки.

Далее приведите расчет неустойки на текущий момент (если просрочка длящаяся, то можете требовать выплатить неустойку за будущий период, указав размер неустойки за день просрочки)  и укажите ваши банковские реквизиты для перечисления денег.

Если дольщиков по ДДУ несколько, то в претензии укажите данные все дольщиков. Обязательно не забудьте подписать претензию, поставьте дату.

Правда от юриста: Объем текста претензии и ссылки на закон в претензии не влияют на исполнение застройщиком ее требований. Закон и последствия направления претензии застройщик и так знает, неустойку может и сам рассчитать, дольщик не откроет ничего нового застройщику.

Единственный фактор, который влияет на возможность досудебного удовлетворения претензии,  – это добросовестность собственников компании застройщика и политика в отношении своих клиентов и финансов.

При этом вероятность удовлетворения требований претензии в полном размере фактически равна нулю.

Сами посудите: зачем платить всю сумму, если в суде эту сумму снизят, да еще и платить нужно не сразу, а через несколько месяцев? Если застройщик и настроен на досудебное урегулирование спора, то максимум, который он предложит, – это 30 % от суммы требования (исходя из нашей практики споров с застройщиками).

Как отправлять претензию о выплате неустойки застройщику?

Отправляйте претензию Почтой России ценным письмом с описью вложения (в описи укажите “претензия о выплате неустойки в связи с нарушением срока передачи объекта по договору участия в долевом строительстве № __ от ____ года”).

Уведомление о вручении заказывать необязательно, достаточно распечатки информации о движении почтового отправления с сайта Почты России.

На сайте Почты России можно отследить судьбу письма по почтовому идентификатору, указанному в квитанции.

Почему не стоит вручать претензию под роспись в офисе застройщика?

Вы можете вручить претензию сотруднику застройщика, если надеетесь на скорейшее рассмотрение претензии и удовлетворение ее требований в добровольном порядке.

Однако в суде такую претензию могут не признать надлежащей, так как застройщик может отрицать, что сотрудник, ее подписавший, является работником застройщика, уполномоченным принимать претензии (на практике, чтобы опровергнуть подобный довод застройщика, должно быть соблюдено одно из условий: а) у вас должна быть доверенность, удостоверяющая полномочия “Петрова”, принявшего претензию ИЛИ б) на вашей копии претензии должна стоять также печать застройщика). 

И хотя закон не предусматривает обязательность претензионного порядка по этой категории споров, вы можете столкнуться с “особым” мнением судьи, которые оставит иск без движения или откажет во взыскании штрафа. Иначе говоря, не стоит надеяться на добросовестность застройщика и тратить время на поездку в офис, лучше отправьте претензию Почтой России.

Куда отправлять претензию о выплате неустойки по ДДУ?

Претензию направляйте на “юридический” адрес застройщика (адрес места нахождения застройщика, указанный в ЕГРЮЛ). Застройщик может не уведомить дольщика об изменении адреса. Вместе с тем, эта информация является открытой, поэтому дольщик должен сам проверить актуальный адрес. В ЕГРЮЛ на сайте ФНС вы можете уточнить актуальный адрес.

Адресатом в претензии указывайте юридическое лицо (застройщика), а не руководителя организации.

Также обязательно проверьте в ДДУ, кто является именно застройщиком. Нередко дольщики, которые приобрели объект по договору уступки, указывают в претензии не застройщика, а цедента (контрагента по договору уступки).

Поэтому обязательно внимательно прочитайте текст ДДУ, в тексте возле наименования застройщика, должно быть указано “далее именуемое Застройщик”. Не направляйте претензию холдингу (группе компаний) девелопера.

Например, застройщик ЖК “Саларьево парк” – ООО “Тирон”, а не ПАО ГК ПИК.

Нужно ли прикладывать дополнительные документы к претензии о выплате неустойки?

К претензии нужно приложить только копию доверенности, если претензию подписывает представитель. Иные документы прикладывать не нужно (договор, платежные документы и т.д.) у застройщика также имеются.

Сколько ждать после отправки претензии до подачи иска в суд?

Законом срок рассмотрения такой претензии дольщика не предусмотрен. Вместе с тем, по Закону о защите прав потребителей (ст.

22) срок удовлетворения многих требований потребителей составляет 10 дней с даты ее предъявления. Поэтому дольщикам -физическим лицам рекомендуем дождаться истечения указанного срока и направлять иск в суд.

Дольщикам-юридическим лицам необходимо исходить из условий договора о претензионном порядке рассмотрения споров.

А можно ли подать иск о взыскании неустойки по ДДУ без претензии?

Мы рекомендуем претензию в любом случае направлять, так как в ряде случаев при несоблюдении претензионного порядка суды отказывают во взыскании 50% штрафа по Закону о защите потребителей сверх неустойки (несмотря на противоположные разъяснения Верховного суда РФ). Практика меняется, но лучше не рисковать, тем более, что данная процедура не является сложной.

Шаблон претензии о выплате неустойки по ДДУ застройщику

Наименование застройщика

(ОГРН __________________, ИНН ______________)

адрес застройщика

от участника долевого строительства 

укажите Ваши данные (ФИО, дата рождения, адрес)

ПРЕТЕНЗИЯ

в связи с нарушением сроков передачи объекта долевого строительства

___________ г. между _______________ (далее – Застройщик) и __________ (далее – Участник) был заключен Договор участия в долевом строительстве № ____________ (далее – Договор).

Согласно п.

___ указанного Договора Застройщик обязался в предусмотренный Договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить Многоквартирный жилой дом и после получения Разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного жилого дома передать Объект, расположенный в Многоквартирном жилом доме, Участнику, а Участник обязался уплатить обусловленную настоящим Договором цену и принять Объект по Акту приема-передачи Объекта при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного жилого дома.

Согласно п.

__  Договора объектом долевого строительства является квартира, расположенная по строительному адресу: _____________________(далее – Квартира).

Согласно п.

___ Договора срок передачи объекта долевого строительства Застройщиком Участнику – ________ г.

Согласно п.

___ Договора цена Договора составляет денежную сумму в размере ____________________________(__________________) руб. Указанная стоимость уплачена Участником в полном объеме в порядке, установленном п. ___ Договора.

Таким образом, Участником приобретены права требования передачи вышеуказанной Квартиры по Договору. Однако по настоящее время строительство многоквартирного дома не закончено и Квартира не передана в собственность Участнику, то есть обязательства Застройщика перед Участником не исполнены.

Согласно п.

4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон) срок передачи Застройщиком объекта долевого строительства Участнику долевого строительства является существенным условием Договора. Нарушение указанного срока Застройщиком существенно нарушает права Участника, определенные Договором.

Кроме того, в соответствии с п. 2 ст.

6 Закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная данной частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Согласно Указанию Банка России от 11.12.2015 № 3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России» значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определённому на соответствующую дату. 

В соответствии с решением Совета директоров Банка России ключевая ставка с ____ г. устанавливается на уровне ___ % годовых.

Таким образом, сумма законной неустойки за период просрочки обязательств с _______ г. по _____________ г. (__ дней) составляет:

___Цена ДДУ_________ * ___кол-во дней просрочки* 1/150 * ___ставка рефинансирования___% = _____сумма неустойки___ руб.

Обращаем Ваше внимание, что Вы можете использовать 3 варианта расчета неустойки (данная часть претензии) меняется в зависимости от выбранного варианта:

  • по периодам действия ставки
  • по ставке, действующей на день подписания акта (исполнения обязательства)
  • по ставке, действующей на дату наступления срока передачи

Узнайте о том, как правильно рассчитать неустойку здесь. В статье также есть онлайн-калькулятор, с помощью которого можно рассчитать неустойку любым способом (калькулятор сам подставит нужную ставку рефинансирования, правильно определит период просрочки, исходя из ваших данных, и учтет все изменения законодательства относительно расчета неустойки). Для получения результата расчета не нужно оставлять контактные данные.

Таким образом, размер неустойки на момент подачи претензии уже составляет _____сумма неустойки___  рубль ___ коп. Обращаем Ваше внимание, что выплата сумм неустойки не освободит Вас от исполнения взятых на себя обязательств. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 4, 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ,

ПРЕДЛАГАЮ:

в 10-дневный срок уплатить в пользу участника долевого строительства неустойку (пени) за нарушение предусмотренного Договором срока передачи Квартиры в размере _____сумма неустойки___ руб. __коп. Сумму неустойки прошу перечислить на счет участника долевого строительства по следующим банковским реквизитам: _____________.

Связаться с участником долевого строительства для разрешения данного вопроса возможно по телефону: _________ и/или по электронной почте ___________, а также по адресу: __________________.

В противном случае Участник долевого строительства оставляет за собой право обратиться за защитой своих интересов в суд, что повлечет для Вас не только дополнительные затраты в виде возмещения причиненных убытков, судебных расходов, компенсации морального вреда, неустойки по день фактического исполнения договора, но и выплату штрафа по Закону о защите прав потребителей.

Участник долевого строительства подпись     ___ФИО___

___________ года

Нет времени самостоятельно заниматься взысканием неустойки по ДДУ? Закажите комплексные услуги юриста по взысканию неустойки по ДДУ с застройщика с оплатой по результату.

Работаем за % от поступившей на счет суммы, без предоплаты.

Позвоните нам по телефону  8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

Источник: https://www.dvitex.ru/poleznoe/dolevoe-sroitelstvo/vzyskanie-neustoyki-ddu-s-zastroyshchika/pretenziya-zastroyshchiku-o-vyplate-neustoyki-za-prosrochku-po-ddu/

Взыскание неустойки с застройщика

Претензия застройщику о нарушении сроков передачи квартиры

Если Застройщик нарушил предусмотренные в Договоре долевого участия (ДДУ) сроки сдачи дома и/или сроки передачи квартиры дольщику, то по требованию этого дольщика он обязан выплатить ему неустойку (пени). Это прямо и однозначно указано в федеральном законе в п.2, ст.6, ФЗ-214.

При этом нужно иметь в виду, что Застройщик освобождается от выплаты неустойки, если он выполнил свои обязательства в срок, но передача квартиры не состоялась по вине самого дольщика – вследствие уклонения им от подписания Передаточного акта.

Юридически значимым, согласно букве закона, является не срок сдачи дома в эксплуатацию, а срок передачи квартиры дольщику, то есть момент подписания Передаточного акта.

Именно эта дата должна быть указана в Договоре долевого участия, и нарушение именно этого срока (просрочка этой даты) влечет применение неустойки (пени) к Застройщику.

Порядок взыскание неустойки с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ выглядит следующим образом:

  • дольщик направляет Застройщику письменную претензию с требованием выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры;
  • подготовка и подача искового заявления в суд, с приложением необходимых документов и расчетами взыскиваемых с Застройщика сумм;
  • исполнительное производство по взысканию неустойки с Застройщика (работа судебных приставов).

Рассмотрим подробнее каждый из этапов ниже.

Если вы хотите получить бесплатную консультацию с нашими юристами по ДДУ, то наша компания предоставит вам бесплатное такси из любой точки Санкт-Петербурга в наш офис. Заказать поездку можно на нашем сайте.

1 – ПРЕТЕНЗИЯ ЗАСТРОЙЩИКУ

Чтобы получить неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ, нужно сначала направить ему досудебную претензию с требованием о выплате неустойки (пени) за задержку сдачи дома и передачи квартиры дольщику.

В этом претензионном письме указывается факт нарушения срока передачи квартиры согласно ДДУ, и размер положенной по закону неустойки (формула для ее расчета приведена ниже).

Если Застройщик откажется выплачивать неустойку добровольно, то эта письменная претензия затем будет являться основанием для взыскания с него штрафа, плюс к неустойке, за несвоевременную ее выплату.

Сам документ должен отвечать определенным требованиям:

  • в нем полностью указываются реквизиты сторон;
  • подробно описывается суть нарушения;
  • обязательно наличие ссылок на конкретные пункты договора и нормативные акты;
  • кроме того, к претензии прилагаются документы и иные материалы, выступающие в роли доказательств фактов, изложенных в претензии.

Направить претензию можно двумя способами: лично или по почте. В первом случае необходимо иметь 2 экземпляра заявления. Один передается непосредственно застройщику, второй остается у пострадавшего. На нем представитель компании должен поставить отметку о регистрации. В частности, ставится дата и подпись должностного лица. Отметка заверяется печатью или штампом.

Обычный срок, в который застройщик должен отправить ответ, – 10 дней. В этот период компания может принять решение удовлетворить требования. Однако часто бывает так, что фирма отказывает заявителю. В этом случае появляется возможность взыскать максимальную неустойку через суд.

По почте надо отправлять заказное письмо с уведомлением о получении. В этом случае десятидневный период для ответа будет исчисляться с даты получения претензии адресатом.

Если оппонент готов добровольно выплатить неустойку (пени) за задержку срока передачи помещения, то вопрос закрывается. Дольщик предоставляет свой номер счета, а застройщик переводит на него сумму неустойки. Дополнительный штраф в этом случае не взимается.

На практике, Застройщик может попенять на местную администрацию или на недобросовестного подрядчика, и предложить дольщику уменьшить размер неустойки и/или растянуть срок ее выплаты.

Здесь уже каждый решает сам, соглашаться или нет, в зависимости от того, насколько юристы компании смогли разжалобить дольщика.

Если предложение Застройщика о добровольной выплате неустойки принято, то рекомендуется закрепить его письменным соглашением сторон.

Если же Застройщик не реагирует на претензию в течение месяца, это расценивается как отказ от выплаты неустойки. Тогда дольщик подает исковое заявление в суд, приложив к нему все необходимые документы и расчет исковых требований.

Есть нюанс! Порядок досудебного разрешения споров (в том числе и подачи претензии) может быть указан в самом тексте Договора долевого участия, и тогда дольщику придется следовать договорному порядку. Это может касаться формы составления, сроков подачи и сроков рассмотрения претензии. При этом нужно понимать, что неправильно составленная досудебная претензия Застройщику о выплате неустойки, не будет иметь юридической силы.

2 – СУДЕБНОЕ УРЕГУЛИРОВАНИЕ СПОРА

Если застройщик отказывается от исполнения своих обязательств, дольщик обращается в суд. Судебная практика такова, что большинство исковых требований дольщиков к Застройщикам о выплате неустойки за задержку сдачи дома и передачи квартиры согласно условиям ДДУ – удовлетворяются (полностью или частично).

Иск по взысканию неустойки с застройщика имеет следующую структуру:

  • В шапке иска пострадавшее лицо указывает наименование суда, где будет рассматриваться заявление. В этой части излагаются данные об истце и ответчике.
  • Далее следует описательная часть, в которой подробно освещается проблемная ситуация.
  • Далее, потребитель излагает обстоятельства выполнения своих обязательств. Затем переходит к описанию деталей уклонения застройщиком условий договора.
  • Изложив детали сложившейся ситуации, дольщик излагает свои требования, ссылаясь на нормы закона.
  • К иску заявитель прилагает документы, подтверждающие оплату, понесенные убытки, расходы, расчеты неустойки, а также копии обращений к застройщику, его ответы, и, конечно же, сам договор долевого участия.
  • В конце ставится дата и подпись истца.

Особое внимание необходимо обратить на число экземпляров иска и приложений к нему. Их должно быть столько, сколько сторон в деле, плюс еще один для суда. При расчете неустойки не следует завышать ее размер. Суд будет определять соотносимость величины компенсации и серьезности допущенного нарушения. Закон предусматривает возможность уменьшить размер взыскания.

Особенно внимательно следует отнестись к расчету убытков. Все потери должны быть обоснованы и подтверждены документально.

Помните, что при составлении искового заявления ссылки на нормы действующего законодательства обязательны. В противном случае, суд отклонит иск.

И второй раз истец уже не сможет обратиться с повторным заявлением с теми же требованиями и по тем же основаниям, что значительно и несоизмеримо усложнит ситуацию в будущем.

В ходе рассмотрения дела выясняются все обстоятельства, заслушиваются доводы сторон. После этого суд выносит решение. На заседании зачитывается резолютивная его часть, то есть, собственно, итог процесса. В течение 5-10 дней решение выносится в окончательной форме. Оно вступает в силу в течение 30 дней. Этот срок отводится на обжалование.

Если ответчик не оспорил решение, то истец может получить исполнительный лист. С ним он направляется в службу приставов. Сотрудник ФССП принимает документы и открывает исполнительное производство.

Вместе с получением неустойки от Застройщика за задержку сдачи дома, дольщик, действуя через суд, может рассчитывать еще и на следующие дополнительные выплаты в качестве компенсации:

  • возмещение убытков, возникших вследствие нарушения сроков сдачи дома (например, расходов на вынужденную аренду жилья);
  • компенсации морального вреда (если дольщик, например, считает себя сильно обиженным и оскорбленным, и сумеет убедить в этом суд – ст.15, ФЗ «О защите прав потребителей»);
  • штраф в размере 50% от суммы, установленной судебным решением (в соответствии с п.6, ст.13, ФЗ «О защите прав потребителей») за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя;
  • возмещение судебных расходов.

Чтобы грамотно составить исковое заявление, взыскать через суд неустойку за просрочку сдачи дома, обосновать возникшие у дольщика убытки и моральный вред, нужны юридические навыки в подобных делах. Об этом свидетельствуют и многочисленные неудовлетворенные иски пострадавших граждан, хотя государство в этом вопросе всегда на стороне дольщика, и регулярно дополняет меры и методы воздействия на недобросовестных застройщиков.

3 – ПОЛУЧЕНИЕ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА

Непосредственно взыскать неустойку с застройщика по ДДУ должен будет судебный пристав. Выданные судом документы подаются в ФССП. Исполнительное производство включает в себя 3 стадии:

  • на первой осуществляется подготовка к принудительному взысканию. На этом этапе решаются вопросы, касающиеся возможности принятия исполнительного листа к производству, добровольной выплаты установленной суммы, принимаются меры по розыску должника и пр.;
  • на второй стадии осуществляется собственно принудительное взыскание;
  • на завершающем этапе производство прекращается в связи с его исполнением или неисполнением.

Когда надо подавать претензию застройщику о просрочке передачи квартиры?

это можно делать как до подписания передаточного акта (когда квартира еще не передана дольщику), так и после (когда квартира передана с нарушением срока).

в первом случае размер неустойки рассчитывается справочно за 1 день просрочки (см. ниже формулу), и указывается требование ее выплаты по день фактической (будущей) передачи квартиры.

во втором случае неустойка рассчитывается сразу в полном объеме, исходя из фактической просрочки сдачи квартиры.

как посчитать размер неустойки?

чтобы посчитать неустойку за просрочку сдачи дома (передачи квартиры) застройщиком, нужны следующие исходные данные:

  • ставка рефинансирования цб рф (с 2016 г. она равна ключевой ставке цб рф) на день фактической передачи квартиры дольщику, или на день подачи претензии или искового заявления;
  • применяемый коэффициент к ставке рефинансирования (1/300 – для юрлиц, и 1/150 – для физлиц);
  • стоимость квартиры по дду (смотрим цену квартиры, указанную в договоре);
  • длительность просрочки передачи квартиры дольщику в днях (начиная со дня, следующего за датой, когда квартира должна быть передана по условиям дду, и заканчивая днем фактической ее передачи, т.е. подписания передаточного акта, либо днем обращения в суд).

формула расчета неустойки по дду за просрочку передачи квартиры для дольщика-физлица выглядит так: размер неустойки = 1/150 х ставка рефинансирования х цена квартиры х количество дней просрочки.

и если нерадивый застройщик откажется выплатить ее добровольно, то обратившись в суд, мы еще увеличим сумму требований, включив сюда штраф (в размере 50% от суммы неустойки) + моральный вред + расходы (юридические, съем жилья и другие).

далеко не все застройщики в состоянии признавать вину и нести ответственность. ответчик вполне может привлечь к делу адвоката. если истец решил действовать самостоятельно, ему может быть очень сложно отстоять свою правоту.

в этом случае следует только надеяться на справедливость суда.

главное – в своих действиях опираться на нормы права. нужно внимательно изучить процессуальные нормы, условия соглашения, существующую практику по делам, проанализировать, как тот или иной участник жск взыскал неустойку с застройщика. это займет определенное время и отнимет силы, однако если вы не планируете прибегать к услугам юриста, вам обязательно придется это сделать!

кроме того, следует помнить, что пока вы занимаетесь юридическим ликбезом, уходит драгоценное время и, возможно, последний шанс получить свои деньги. ведь никто не мешает зарвавшемуся застройщику объявить себя банкротом! а в этом случае, степень безнадежности стремится к бесконечности!

если вы хотите получить бесплатную консультацию с нашими юристами по дду, то наша компания предоставит вам бесплатное такси из любой точки санкт-петербурга в наш офис. заказать поездку можно на нашем сайте.

Претензия застройщику

Подготовка претензии для разрешения спора в досудебном порядке.

ЗАКАЗАТЬ

Пакет документов

Полная подготовка пакета документов для разрешения спора в досудебном порядке, включая претензию и проект искового заявления.

ЗАКАЗАТЬ

Переговоры с застройщиком

Выезд на переговоры к застройщику нашего представителя с подготовкой полного пакета документов.

ЗАКАЗАТЬ

Подача искового заявления

Подготовим и подадим исковое заявление в суд.

ПОДАТЬ ИСК

Подача искового заявления с представительством

Подготовим и подадим исковое заявление в суд. Наш представитель разово выйдет в суд для защиты ваших интересов.

ПОДАТЬ ИСК

Решение «под ключ»

Полное представление ваших интересов в суде до вынесения решения по делу, в не зависимости от количества выходов в суд и количества подготовленных необходимых документов.

РЕШИТЕ МОЙ ВОПРОС

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5a85a66c1410c32cdb85becd/vzyskanie-neustoiki-s-zastroiscika-5a9a94893c50f79f50a622be

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.