Право на обмен жилого помещения

Содержание

Обмен жилыми помещениями: правила, необходимые документы, причины отказа

Право на обмен жилого помещения

Собираясь совершить сделку с недвижимым имуществом, не следует забывать, что помимо сделки купли-продажи, существует такое понятие как обмен объектами жилищного фонда.

Договор обмена жилищами предусматривает, что одна сторона, имеющая право на недвижимость, обязуется передать другой стороне (состоящей из одного или нескольких граждан) принадлежащее ему по договору социального найма жилое помещение.

При этом вторая сторона также обязуется передать своё помещение, не являющееся приватной собственностью. Сущность операции по обмену жилищами состоит в том, что это сделка только между нанимателями, а не собственниками объектов недвижимости.

1. Чем отличаются операции мены и обмена недвижимости 2. Как обменяться жилыми помещениями 3. В каких случаях могут отказать в обмене жилыми помещениями

Чем отличаются операции мены и обмена недвижимости

Основное отличия операций мены и обмена в субъектах, которые являются собственниками жилых помещений:

  • Процесс мены выполняется с недвижимостью, которая находится в частной (приватной) собственности её владельцев. То есть, речь идёт о приватизированных квартирах, домах, комнатах и долях в недвижимости.
  • Процесс обмена выполняется с недвижимостью, которая находится у граждан в пользовании по договору социального найма. Это значит, что она являются муниципальной собственностью (не приватной) и «сдается» физическим лицам государством.

Отсюда следует, что мена недвижимости является одновременной передачей двумя сторонами, совершающими сделку, помещений, являющихся равноценными по стоимости (если иное не оговорено заранее). Во время мены осуществляется передача прав собственности на жильё, а также всех сопутствующих обязанностей (например, задолженностей по оплате коммунальных услуг).

Важным условием для обмена жилыми помещениями является получение согласия всех сторон, а также всех членов семьи сторон, проживающих или имеющих право проживать в данном объекте недвижимости. При отказе одного или нескольких членов семьи на проведение сделки, она может состояться по решению Суда.

Стоит отметить, что операции мены регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации. При этом обмен комнатами и квартирами закреплён в Жилищном кодексе.

Как обменяться жилыми помещениями

Обмен жилыми помещениями является операцией, которая проводится значительно реже, чем мена или купля-продажа недвижимости. Связано это, в первую очередь, с трудностями найти нанимателей помещения в желанном регионе (районе, округе и т.д.), которые планируют перебраться в регион (район, округ и т.д.), где другой желающий хочет обменять помещение.

Для обмена жилыми помещениями потребуются следующие документы: 

  1. Заявление о предоставлении муниципальной услуги, которое подается в государственный орган регистрации нанимателями помещения. В таком заявлении требуется указать ФИО нанимателей, а также поставить дату и подпись всех совершеннолетних членов семьи, проживающих или имеющих право на проживание в квартире, которая «уходит» на обмен. Также подписи должны поставить несовершеннолетние граждане в возрасте старше 14 лет;
  2. От несовершеннолетних должно быть получено заявление с письменным согласием их родителей или законных представителей (усыновителей, опекунов или попечителей). В случае если в недвижимости, подлежащей обмену, проживают несовершеннолетние или признанные по решению суда недееспособными или ограниченно дееспособными граждане, то потребуется взять письменное согласие на проведение операции в органах опеки и попечительства;
  3. Договор об обмене жилыми помещениями с подписями нанимателей и членов их семей. Договор должен быть составлен не менее чем в трёх экземплярах; 
  4. Паспорта и их копии. В некоторых случаях для проведения обмена потребует предоставление не только паспорта, но и оригинала свидетельства о рождении, а также его копии;
  5. Документы, подтверждающие право пользования обмениваемым жилым помещением. К данным документам чаще всего относится: договор, ордер или решение о предоставлении недвижимого имущества (квартиры, комнаты и т.д.);
  6. Справка о составе семьи, которую можно получить в органе регистрационного учёта граждан по месту жительства.

В ряде случаев государственные органы могут потребовать подтвердить отсутствие долгов по оплате коммунальных услуг (выписку из финансового лицевого счета) или единый жилищный документ (выписка из домовой книги). Также в частных ситуациях может потребоваться экспликация по определённой форме, поэтажный план с указанием размера жилой площади жилого помещения, адрес и другие реквизиты.

Предоставление услуги по обмену осуществляется в следующем порядке:

  1. Приём заявлений и документов происходит в присутствии всех участников обмена жилыми помещениями (отсутствующие члены семей должны предоставить нотариально заверенное согласие на проведение обмена);
  2. Полученный от граждан пакет документов регистрируется и передаётся специалисту;
  3. После этого в течение двух рабочих дней делопроизводитель обязан осуществить сверку всех документов и передать их на рассмотрение в специальную жилищную комиссию;
  4. Жилищная комиссия рассматривает вопрос о разрешении проведения обмена за три рабочих дня, после чего документы возвращаются к специалисту, который изначально принимал их. Он должен в течение двух дней подготовить проект постановления о разрешении на обмен недвижимостями или об отказе в услуге;
  5. Согласно закону, через 10 дней после подачи документов на руках у заявителей должно оказаться письменное решение вопроса (согласие или отказ на проведения обмена). Данное постановление также должно быть зарегистрировано в установленном порядке;
  6. Следует учитывать, что постановление о разрешении обмена жилыми имуществами является прямым основанием для расторжения ранее заключенных с участниками процедуры договоров социального найма. И, как следствие, заключения новых договоров социального найма муниципальной недвижимости с гражданами, осуществляющими данную операцию. Расторжение старых и заключение новых договоров осуществляется органами государственной регистрации в течение 10 рабочих дней со дня первичного обращения;
  7. Новые проекты договоров социального найма предоставляются нанимателям помещения для проставления подписей. Далее они подписываются уполномоченным должностным лицом, регистрируются, один из экземпляров договора передается заявителю.

В соответствии с действующим законодательством и Жилищным кодексом Российской Федерации, услуга по рассмотрению, регистрации и вынесению решения о возможности/невозможности проведения обмена объектами недвижимости, находящимися в пользовании по договору социального найма, является бесплатной.

В каких случаях могут отказать в обмене жилыми помещениями

Не стоит забывать, что через установленное законом время заявитель может получить отказ в оказании услуги. Для такого решения должно быть законное основание, среди которых можно отметить:

  • Планирующийся снос дома, в котором находится жилое помещение, подлежащее обмену. Следует учитывать, что при сносе дома государственные органы, которые приняли решение о его демонтаже, обязаны предоставить всем выселяемым гражданам другие (не хуже по площади и инфраструктуре) благоустроенные жилые помещения; 
  • Если дом подлежит переводу в нежилое помещение (например, он должен превратиться в склад или магазин);
  • Помещение признано полностью непригодным для проживания;
  • Квартира или комната расположена в доме, который после капитального ремонта уменьшил свою площадь. Также отказ в обмене жилыми помещениями будет правомерен, если один из объектов недвижимости, участвующих в сделке, находится в доме, который в скором времени планируется к капитальному ремонту;
  • Если одна из квартир (комнат), участвующих в сделке, подлежит в дальнейшем переоборудованию или использованию в других целях. Такая ситуация может возникнуть в результате использования Федерального закона «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности». В таких случаях, жилищная площадь вместе с домом может, например, перейти религиозной организации.

Существуют некоторые особые случаи, когда может быть получен отказ от государственных органов в предоставлении права на обмен. К таким случаям следует отнести судебное разбирательство по поводу права пользования обмениваемым жилым помещением.

Также отказ возможен, если планируется вселение в объект недвижимости гражданина, который страдает тяжелой формой хронического заболевания и может представлять опасность для окружающий людей.

Список таких заболеваний определён пунктом 4 части 1 статьи 51 Жилищного кодекса Российской Федерации. 

В некоторых случаях может быть произведено признание недействительным обмена жилищами. К таким случаям можно отнести проведение сделки по обмену с нарушением требований ЖК или иных законов России.

В такой ситуации граждане должны переселиться в свои ранее занимаемые жилища. Если нарушение законодательства было вызвано действиями только одной стороны, то она и должна возместить все убытки от обмена.

 

Обжалование действий или бездействия должностных лиц, предоставляющих услугу, а также иных случаев отказа, может быть осуществлёно в судебном или досудебном порядке.

(414 голос., 4,54 из 5)
Загрузка…

Источник: https://pravo.moe/obmen-zhilymi-pomeshheniyami/

Обмен жилыми помещениями

Право на обмен жилого помещения

Ст.72-75 ЖК РФ

Обмен жилыми помещениями представляет собой гражданско-правовую сделку, в результате которой права нанимателей в отношении одного жилого помещения прекращаются с одновременным возникновением прав на другое жилое помещение в фонде социального использования.

По общему правилу обмен совершается с письменного согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя.

При обмене жилых помещений, в которых в качестве членов семьи проживают несовершеннолетние, недееспособные и ограниченно дееспособные граждане требуется предварительное согласие ООП.

Решение ООП принимается в письменной форме и предоставляется заявителю в течение 14 рабочих дней со дня подачи им соответствующих заявлений.

ООП отказывают в таком согласии, если обмен нарушает права и законные интересы указанных лиц.

Предмет обмена – жилое помещение (родственный обмен исключен) Договор об обмене заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного нанимателями. Этот договор (оригинал) наниматели должны представить наймодатедю для получения согласия.

Согласие либо отказ наймодатель должен представить в письменном виде (индивидуальный ненормативный акт) в течение 10 рабочих дней со дня обращения. Отказ со стороны наймодателя согласно п.4 ст.74 ЖК РФ возможен только при нарушении установленных в ст.73 ЖК РФ условий, отказ может быть обжалован в суд.

Условия, при которых обмен не допускается указаны в ст.

73 ЖК РФ (к нанимателю предъявлен иск о расторжении, изменении договора;  право пользования ЖП оспаривается в судебном порядке, ЖП признано непригодным для проживания; принято решение о сносе или переоборудовании жилого дома; принято решение о кап. ремонте с переустройством (перепланировкой); в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм некоторых хронических заболеваний.)

В ст. 73 ЖК РФ отсутствует условие об ухудшении жилищных условий – возможен отказ в постановке на учет

Виды обмена:

  • по территории: внутри одного Н/П, междугородний обмен.
  • по количеству участников, которое согласно ст.72 ЖК РФ не ограничивается.
  • в зависимости от наличия согласия на обмен нанимателя и всех проживающих в жилом помещении членов семьи:

Добровольный то есть обмен, который осуществляется при наличии такого согласия

Принудительный, такой обмен осуществляется в судебном порядке и суд учитывает заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц,

Конституционный Суд РФ определением от 19.04.01 № 71пришел к выводу, что правило о принудительном обмене не противоречит конституционному принципу (ст. 17), согласно которому осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других граждан.

В отличие от ранее действующего законодательства отсутствует второй вид принудительного обмена – как альтернатива выселению

Согласно п.33.

Постановления Пленума ВС РФ № 14: При рассмотрении дел, связанных с обменом жилыми помещениями, судам следует учитывать, что в соответствии с частью 1 статьи 72 и статьей 74 ЖК РФ предметом договора обмена жилыми помещениями могут быть только жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма, а субъектами обмена — наниматели социального жилья. Обмен жилых помещений, относящихся к фонду социального использования, на жилые помещения индивидуального, специализированного и жилищного фонда коммерческого использования («смешанный» обмен), а также обмен членом семьи нанимателя по договору социального найма приходящейся на него доли площади жилого помещения с другим лицом при условии вселения его в качестве члена семьи нанимателя («родственный» обмен) Жилищным кодексом Российской Федерации не предусмотрен.
Исходя из положений статьи 5 Вводного закона ограничения в отношении предмета и субъектов договора обмена жилыми помещениями применяются и к жилым помещениям, предоставленным гражданам по договору социального найма до 1 марта 2005 года.

По делам данной категории также следует иметь в виду, что порядок и условия реализации нанимателем и членами его семьи права на обмен жилого помещения определены в статьях 72 — 74 ЖК РФ.

Их нарушение может служить основанием для признания обмена жилыми помещениями недействительным (часть 1 статьи 75 ЖК РФ).

Обмен может быть признан судом недействительным, кроме того, по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделок недействительными (например, фиктивность обмена, совершение обмена под влиянием обмана, вследствие заблуждения).

  1. Обязательным условием обмена занимаемого по договору социального найма жилого помещения является получение нанимателем письменного согласия всех проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, а также наймодателя (часть 1 статьи 72 ЖК РФ), а если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семьи нанимателя, — также согласия органов опеки и попечительства. Наймодатель, согласно части 4 статьи 74 ЖК РФ, вправе отказать в даче согласия на обмен жилыми помещениями только в случаях, предусмотренных статьей 73 ЖК РФ и частью 5 статьи 72 ЖК РФ, содержащей требование о соблюдении учетной нормы общей площади на каждого вселяющегося в результате обмена члена семьи.

Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями может быть оспорен нанимателем и членами его семьи в судебном порядке по правилам искового производства.

По правилам искового производства рассматриваются и разрешаются также дела по искам проживающих совместно с нанимателем членов его семьи о принудительном обмене жилого помещения (часть 3 статьи 72 ЖК РФ), если между нанимателем и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене.

При этом под заслуживающими внимания доводами и интересами лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении, которые должны учитываться судом при разрешении данных дел, следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья, места работы, учебы и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением.

Если спор об обмене возник между бывшими членами семьи, занимающими отдельную квартиру, несогласие одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в коммунальной квартире, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, данные лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой.

Как любая сделка обмен может быть признан судом недействительным по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством для признания сделки недействительной или в случае, когда обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных в ЖК РФ. Последствия: двусторонняя реституция + убытки виновной стороной (неправомерные действия)Замена жилого помещения.

Традиционный и редко используемый в практике институт. Цель – облегчить поиск жилья

Ст.81 ЖК РФ

Наниматель по договору СН  с согласия членов семьи может обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении жп меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения.

     В ЖК РФ установлено только одно основание такого  обращения — превышение в жилом помещении нормы предоставления. Однако, в соответствии с п.2 ст.81 ЖК РФ ФЗ и законами субъектов РФ могут быть предусмотрены иные основания замены.

(ряд субъектов РФ допускаю смену этажей для престарелых и больных граждан)

Наймодатель обязан предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое помещение в течение 3 месяцев со дня подачи заявления. Последствий несоблюдения срока положения ЖК РФ не содержат.

Дискуссионным является вопрос о правой природе рассматриваемого института:

  • разновидность обмена (Седугин П.И.)
  • самостоятельный институт (Гетман Е.С.)

Источник: https://pravo163.ru/obmen-zhilymi-pomeshheniyami/

Статья 72 ЖК РФ. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма

Право на обмен жилого помещения

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

2. Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.

3. Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке.

При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

В случае необходимости принудительного обмена жилого помещения, занимаемого по договору социального найма несовершеннолетним (несовершеннолетними) и гражданами, лишенными в отношении этих несовершеннолетних родительских прав, иными совместно проживающими с несовершеннолетним (несовершеннолетними) лицами, соответствующее требование в суд вправе предъявить законные представители несовершеннолетних, орган опеки и попечительства либо прокурор, если совместное проживание этих граждан с такими несовершеннолетними нарушает права и законные интересы несовершеннолетних.

4. Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства.

Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц.

Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

Предоставление заявителям решений органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия может осуществляться через многофункциональный центр.

5. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требований части 1 статьи 70 настоящего Кодекса.

См. все связанные документы >>>

1. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть охарактеризовано как одно из правомочий нанимателя по распоряжению жилым помещением, вытекающее из условий заключенного им договора социального найма.

По обмену жилого помещения наниматели, имеющие права на жилое помещение, передают свое жилое помещение другим лицам, получая взамен другое жилое помещение на основе предварительного соглашения о соответствующей взаимной передаче прав и обязанностей.

В ч. 1 комментируемой статьи подчеркивается необходимость получения письменного согласия на обмен наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи.

В п. 33 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 “О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации” было отмечено следующее:

“При рассмотрении дел, связанных с обменом жилыми помещениями, судам следует учитывать, что в соответствии с частью 1 статьи 72 и статьей 74 ЖК РФ предметом договора обмена жилыми помещениями могут быть только жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма, а субъектами обмена – наниматели социального жилья. Обмен жилых помещений, относящихся к фонду социального использования, на жилые помещения индивидуального, специализированного и жилищного фонда коммерческого использования (“смешанный” обмен), а также обмен членом семьи нанимателя по договору социального найма приходящейся на него доли площади жилого помещения с другим лицом при условии вселения его в качестве члена семьи нанимателя (“родственный” обмен) Жилищным кодексом Российской Федерации не предусмотрен.

Исходя из положений статьи 5 Вводного закона ограничения в отношении предмета и субъектов договора обмена жилыми помещениями применяются и к жилым помещениям, предоставленным гражданам по договору социального найма до 1 марта 2005 года.

По делам данной категории также следует иметь в виду, что порядок и условия реализации нанимателем и членами его семьи права на обмен жилого помещения определены в статьях 72 – 74 ЖК РФ.

Их нарушение может служить основанием для признания обмена жилыми помещениями недействительным (часть 1 статьи 75 ЖК РФ).

Обмен может быть признан судом недействительным, кроме того, по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделок недействительными (например, фиктивность обмена, совершение обмена под влиянием обмана, вследствие заблуждения)”.

2 – 3. Согласно ч. ч.

2 и 3 комментируемой статьи, если между нанимателем и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене занимаемого жилого помещения, то любой из них вправе потребовать в судебном порядке принудительного обмена на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма, находящиеся в разных домах или квартирах. Именно так и происходит на практике, когда представители разных поколений одной и той же семьи не хотят больше жить вместе.

В таких случаях (принудительного обмена) важно соблюсти баланс интересов всех участников обмена, поэтому в ч. 3 комментируемой статьи сказано о необходимости учитывать заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

Судебная практика под заслуживающими внимания доводами и интересами членов семьи, которые должны учитываться судом по таким делам, рассматривает наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья и т.п.

пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением.

Если спор об обмене возник между бывшими членами семьи, занимающими отдельную квартиру, несогласие одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в коммунальной квартире, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, данные лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой (п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 “О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации”).

4. Особым образом регулируется обмен жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений. Такой обмен допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства.
Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц.

Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

Для того чтобы упростить процедуру получения такого согласия, согласно ч. 4 комментируемой статьи его можно получить через многофункциональный центр (МФЦ).

Источник: https://RuLaws.ru/Zhilischnyy-kodeks/Razdel-III/Glava-8/Statya-72/

7.6. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма.. Жилищное право. Конспект лекций. Читать онлайн

Право на обмен жилого помещения

К числу прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма относится право на обмен предоставленного ему по такому договору помещения. В соответствии со ст.

72 ЖК наниматель вправе с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.

Если между нанимателем и совместно проживающими с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства.

Эти органы отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен нарушает права или законные интересы указанных лиц.

Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение 14 рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ.

Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества участников при соблюдении требований ч. 1 ст. 70 ЖК, т. е. норм о вселении нанимателем в занимаемое им по договору социального найма жилое помещение других лиц.

Законом определены обстоятельства, при наличии которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается. Такой обмен исключается в случаях, если:

1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в нем;

6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК перечне (ст. 73 ЖК).

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договору социального найма осуществляется с согласия наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями.

Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного нанимателями этих жилых помещений.

Данный договор (оригинал) представляется нанимателями, его заключившими, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена.

Такое согласие или отказ в нем оформляются наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или его представителю не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения.

Отказ наймодателя в даче согласия на обмен допускается только в случаях, предусмотренных ст. 73 ЖК. Такой отказ может быть оспорен в судебном порядке.

Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя по договорам социального найма обмениваемых жилых помещений являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указанным договором, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления документов, названных выше (ст. 74 ЖК).

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе если он совершен с нарушением требований, предусмотренных ЖК.

В случае признания обмена указанными помещениями недействительным стороны договора об их обмене подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения.

Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена (ст. 75 ЖК).

7.7. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Временные жильцы

В ЖК предусмотрена возможность сдачи в поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Согласно ст.

76 ЖК наниматель указанного помещения с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда — все жилое помещение в поднаем.

Для заключения договора поднайма необходимо, чтобы после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на проживающего составляла не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления.

Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.

Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК, а также в других предусмотренных федеральными законами случаях.

Поднаниматель не заменяет нанимателя в жилищных отношениях. В соответствии с ч. 3 ст. 76 ЖК он не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.

В соответствии со ст. 77 ЖК договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается в письменной форме. Экземпляр такого договора передается наймодателю.

В договоре должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение. Данный договор заключается на срок, определяемый его сторонами.

Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, является возмездным. Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем указанного жилого помещения устанавливаются по соглашению сторон (ст. 78 ЖК).

Договор поднайма жилого помещения прекращается по истечении срока, на который он был заключен. Поскольку имеющееся у поднанимателя и членов его семьи право пользования жилым помещением является производным от соответствующего права нанимателя по договору социального найма, при прекращении последнего договора прекращается и договор поднайма.

Основаниями расторжения договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, могут быть:

1) соглашение сторон;

2) невыполнение поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.

В случае, если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, или гражданин, за действия которого он отвечает, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения, а если они влекут за собой разрушение жилого помещения, также вправе назначить ему разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. Если поднаниматель или гражданин, за действия которого он отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель вправе в судебном порядке расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан.

Если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, он подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения вместе с проживающими с ним гражданами.

Если договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключен без указания срока, сторона договора — инициатор его прекращения обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца (ст. 79 ЖК).

Наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам). Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры — менее нормы предоставления.

Источник: https://bzbook.ru/Zhilishhnoe-pravo-Konspekt-lekczij-1.43.html

Право на обмен жильем, предоставленным по договору социального найма

Право на обмен жилого помещения
Энциклопедия МИП » Жилищное право » Найм жилого помещения » Право на обмен жильем, предоставленным по договору социального найма

Обмен жилого помещения по договору найма – это достаточно сложный правовой механизм.

Обмен жилыми помещениями – тема, которая актуальная сегодня как никогда. Если обратиться к юридической литературе, то данному вопросу уделяли повышенное внимание многие ученые и практикующие юристы. Среди них можно выделить Е.С.

Гетмана, М.Ю. Тихомирова и др. Обмен жилого помещения по договору найма – это достаточно сложный правовой механизм, который затрагивает не только сферу жилищного законодательства, но и гражданское право, а также смежные отрасли.

Распоряжение жильем и обмен жилыми помещениями по договору соцнайма

Распоряжение недвижимым имуществом – одно из ключевых гражданских прав человека, зафиксированное в ЖК РФ.

При этом распоряжение недвижимостью может осуществляться и в случае частной собственности, и в случае, если предусмотрен договор социального найма.

Так как предметом нашего интереса выступает обмен жилыми помещениями, выделенными гражданам из соцфонда государства или муниципалитета, остановимся на данном вопросе более подробно.

Регламентируется обмен жилыми помещениями по контрактам социального найма жилищным законодательством РФ, а если быть точнее, статьями 72-75 ЖК РФ. Подобное право доступно как самому нанимателю, который подписывал договор социального найма с собственником-наймодателем, так и представителям его семьи.

При этом причины для осуществления подобной сделки могут быть самыми различными, начиная сменой места работы и заканчивая отъездом в другой город для обучения.

Законодательный порядок не подразумевает предоставление аргументации со стороны заявителя на распоряжение и обмен жилыми помещениями, так как подобное право является полностью легитимным.

Объект и предмет обмена жилыми помещениями по договору социального найма

Если обратиться к нормативно-правовым актам, которые регулируют жилищную сферу, то можно прийти к выводу о том, что предметом соглашения обмена жилыми помещениями выступает недвижимое имущество, предоставленное гражданину (нанимателю) по соглашению социального найма. Так как государство или муниципалитет может предоставить для проживания различные объекты недвижимости, то и договор обмена жилыми помещениями может включать следующие категории предметов правовой сделки:

  • дом;
  • квартиры в доме многоквартирного типа;
  • комната в квартире коммунального типа.

Обмен занимаемого жилого помещения происходит равноценно, если иное не предусмотрено заявлением, которое было подано со стороны нанимателя и членов его семьи (например, с целью уменьшения жилого пространства).

Однако ЖК РФ фиксирует и некоторые ограничения на обмен недвижимости. Так, законодательный порядок накладывает запрет на сделку по обмену жилья социального найма на недвижимость, которая принадлежит субъекту на основе права частной собственности.

Кроме того, не допускается проведение подобных сделок и с квартирами, расположенными в зданиях ЖК и ЖСК. Иными словами, опираясь на ст.

72, можно сделать вывод о том, что объектом обмена жилого помещения по договору социального найма является только идентичное жилье, право пользования и распоряжения которым принадлежит другому нанимателю по контракту социального найма.

Если говорить о субъектах правоотношений, которые имеют право осуществлять сделку обмена соцжилья, то в данную когорту можно отнести:

  • нанимателя;
  • членов семьи, проживающих совместно с нанимателем;
  • бывших представителей семьи, которые ведут общее хозяйство с нанимателем.

Регламентация отношений по обмену жилыми помещениям: правила и условия

Соответствие объектов для обмена жилого помещения по контракту соцнайма – ключевая детерминанта проведения подобной сделки. Рассмотреть данный вопрос следует с его обратной стороны, то есть, основываясь на нормативную статью, с прописанными условиями, которые не позволяют воплотить гражданину свое законное право в жизнь.

Итак, ст. 73 ЖК РФ гласит о том, что:

  • Не допускается обмен жилого помещения, если к нанимателю жилплощади направлен судебный иск, который поднимает вопрос легитимности пользования и распоряжения субъектом правоотношений выделенной недвижимостью из государственного или муниципального фонда.
  • Не допускается сделка, направленная на бартер жилого дома, квартиры или комнаты, и в случае, если этот объект будет признан уполномоченными на то органами непригодным для проживания.
  • Невозможен обмен жилплощади, если в его процессе в коммунальную квартиру будет вселен гражданин, у которого выявлено тяжелое заболевание в хронической форме (перечень болезней можно проанализировать в Постановлении Правительства РФ).
  • Не допускается проведение бартера жилого помещения и в тех случаях, если оно признано аварийным и подлежит сносу, а также может разрушиться. В данном случае граждане имеют право на получение другого жилья социального характера с более комфортабельными условиями для проживания.
  • Запрещен обмен жилья, относящегося к категории служебного. Это связано с тем, что подобное распоряжение недвижимостью обусловило бы изменение правового статуса служебного жилья.
  • Не допускается подобная сделка, направленная на обмен жилого помещения, и в случаях, если объект нуждается в проведении капитального ремонта, в рамках чего будет осуществлено переоборудование или перепланировка.

Правила обмена жилыми помещениями являются традиционными. Сначала наниматель направляет заявление наймодателю, предварительно получив согласие ото всех сонанимателей. Затем к заявлению прикладывается полный перечень необходимых документов.

И, наконец, в десятидневный срок после получения извещения наймодатель должен принять решение о совершении бартера жилья или отказе в проведении сделки.

 Если законодательный порядок не будет соблюден, то может быть осуществлено признание обмена жилыми помещениями недействительным. 

Принудительный обмен и защита интересов отдельных категорий граждан

Обмен жилого помещения может носить как добровольный, так и принудительный характер. Что касается первого варианта, то в данном случае удалось получить согласие со стороны всех сонанимателей, которые проживают на единой территории с первостепенным нанимателем.

Принудительный бартер происходит лишь в том случае, если достигнуть договоренности между членами семьи не удалось.

В подобных ситуациях начинает действовать ст. 76 ЖК РФ. В данной правовой норме прописано, что принудительно обменять квартиру или иную жилплощадь может потребовать любой субъект правоотношений (являющийся участником договора соцнайма), который достиг совершеннолетия. В этом случае решение принимает судебный орган, который учитывает все обстоятельства дела.

Однако добровольный или же принудительный обмен жилья социального найма не должен ущемлять интересы и права ни одного из участников соглашения.

В частности, должна быть осуществлена защита интересов недееспособных и несовершеннолетних граждан, которые являются непосредственными сторонами договора о соцнайме.

В подобных ситуациях, чтобы совершить обмен, необходимо получить дополнительное согласие со стороны органов опеки и попечительства.

Опыт нашей команды по договору социального найма более 20 лет. Руководитель практики Захарова Е.А. Записаться на удаленную консультацию

Источник: https://advokat-malov.ru/najm-zhilogo-pomeshheniya/pravo-na-obmen-zhilem-predostavlennym-po-dogovoru-socnajma.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.