Правила расторжения договора аренды нежилого помещения

Содержание

Расторжение договора аренды нежилого помещения арендатором

Правила расторжения договора аренды нежилого помещения
Аренда нежилого помещения может прекратиться не только по истечении срока действия договора, но и досрочно — по инициативе Арендодателя или Арендатора. Досрочное расторжение договора аренды возможно, как правило, по решению суда (законные основания расторжения) либо во внесудебном порядке по основаниями, которые стороны согласовали в договоре аренды.

Законные основания расторжения договора аренды нежилого помещения арендатором

Гражданский Кодекс Р Ф предусматривает следующие основания расторжения договора аренды нежилого помещения в судебном порядке по инициативе Арендатора (ст. 620 ГК РФ):

Если Арендодатель по каким-то причинам не предоставляет помещение Арендатору или каким-либо образом препятствует пользоваться этим помещением. К примеру, Арендодатель не передаёт ключи от помещения, не освобождает помещение от своего имущества, вследствие чего Арендатор не может пользоваться таким помещением.

Если в процессе пользования арендованным помещением Арендатор обнаружил недостатки, о которых его не предупредил Арендодатель и которые он не мог обнаружить самостоятельно при заключении договора.

Это должны быть такие недостатки, которые мешают пользоваться помещением. Например, при сильном ливне протекла крыша и намокли хранящиеся в складе строительные материалы.

При этом на момент заключения договора аренды Арендатором помещение было осмотрено и недостатков обнаружено не было.

Арендодатель не осуществляет капитальный ремонт в сроки, установленные договором. Если в договоре такие сроки не установлены, то это должен быть просто разумный срок исходя из сложившейся практики.

Если нежилое помещение окажется не пригодным для использования по причинам, не зависящим от Арендатора. Например, на момент осмотра помещение для хранения зерна было в удовлетворительном состоянии, а через несколько дней в результате наводнения стало непригодным для такой цели.

Если Арендодателем существенно нарушается договор аренды нежилого помещения. К примеру, Арендодатель без предупреждения в любое время посещает сданное помещение, мешает пользованию этим помещением Арендатором, что влечёт для Арендатора убытки.

Если обстоятельства, исходя из которых стороны заключали договор, изменились существенно, т. е. настолько, что если бы данные обстоятельства имело место при заключении договора, то стороны не стали бы его заключать вообще либо заключили совершенно на других условиях.

Существенное изменение обстоятельств

При возникновении таких обстоятельств у сторон пропадает интерес к договору на прежних условиях. Стороны хотят либо его расторгнуть, либо поменять условия.Изменения обстоятельств можно назвать существенными в следующих случаях:

Если при заключении договора Арендатор не мог и предполагать о таких изменениях.

Если несмотря на все принятые Арендодателем меры, обстоятельства всё равно изменились.

Если не изменить в договоре старые условия на новые, то Арендатор понесёт такие убытки, что он не сможет получить того, на что рассчитывал при заключении договора.

Если из договора или из обычаев делового оборота следует, что за изменение обстоятельств отвечает Арендодатель.

Если стороны не могут договориться об изменении договора аренды либо о его расторжении, то данную процедуру можно провести в судебном порядке.

Что не является существенным изменением обстоятельств

Анализируя практику высших судов, можно сделать вывод о том, что существенным изменением обстоятельств не является:

ухудшение финансового состояния арендатора или арендодателя, в том числе его банкротство;

валютные и финансовые кризисы;

появление новых нормативных актов, влияющих на отношения сторон;

введение экономических санкций.

Примечательно, что экономические кризисы и валютные колебания не относятся к существенным изменениям обстоятельств. Думается, что это не совсем верно. Стороны не могут знать о будущем курсе валюты, но они могут в договоре прописать порядок исполнения договора, если цена рубля изменится.Например, право одностороннего отказа от договора привязано к изменению курса валюты.Если Арендатор обращается в суд с целью расторгнуть договор аренды нежилого помещения, то он должен доказать, что обстоятельства, на которые он ссылается, являются существенными, соответствуют ст. 451 ГК РФ. Все обстоятельства оцениваются судом индивидуально, нет чётких правил определения «существенности» обстоятельств.

Договорные основания расторжения договора по инициативе арендатора

В договоре аренды нежилого помещения стороны могут предусмотреть разные условия прекращения, которые посчитают нужным. Главное, чтоб эти условия не противоречили действующему законодательству, в частности, Гражданскому Кодексу.

Это может быть авария, пожар, увеличение цены, не предусмотренное договором, на которое арендатор не согласен, реорганизация арендатора или арендодателя (хотя по закону это и является основанием для расторжения договора), банкротство арендатора и др.

Это могут быть разные условия, в зависимости от конкретной ситуации, на усмотрение сторон. Кроме того, договором аренды может быть предусмотрен выкуп нежилого помещения арендатором по истечении определённого срока и при внесении арендатором выкупной цены (ст. 624 ГК РФ).

После выкупа помещения договор аренды нежилого помещения прекращает своё действие.

Свобода договора в отношениях сторон по договору аренды

В 2014 году принято Постановление Пленума ВАС РФ № 16 «О свободе договора и ее пределах». В п. 4 указанного Постановления содержится правило, что любая норма может быть изменена договором, если только не содержит прямого запрета на изменения ее правил.

Таким образом, многие положения Гражданского кодекса об аренде могут быть изменены соглашением сторон. Этот механизм можно использовать как при заключении основного договора, так и дополнительных соглашений к нему.

НЕТ ВРЕМЕНИ ЧИТАТЬ – СОХРАНИ СЕБЕ ССЫЛКУ НА ПОСТ

Источник: https://artur-vlasov.pro/blog/rastorzhenie-dogovora-arendy

Как правильно досрочно расторгнуть договор аренды нежилого помещения

Правила расторжения договора аренды нежилого помещения

Отношения по поводу использования помещений лицами, не являющимися собственниками, как правило, регулируются договором аренды.

Так, данный договор устанавливает правила использования помещений, основные положения регулирования взаимоотношений между собственником и пользователем и т.д.

Также законом и договором устанавливаются основания, по которым такие правовые отношения могут быть расторгнуты досрочно.

Как расторгнуть договор аренды помещения

Итак, как расторгнуть договор аренды нежилого помещения досрочно?

Договора заключаются на определённый срок либо бессрочно. Бессрочные договора, как правило, могут быть окончены в любой момент по желанию сторон либо при наступлении определенных обстоятельств. Другое дело договора, где сроки конкретно обговорены.

Установление сроков означает, что стороны берут на себя обязательства на весь этот период и снять с себя эти обязательства до конца этого периода не смогут.

Вместе с тем законодательство устанавливает определенные обстоятельства, при которых даже срочные договора об аренде могут быть расторгнуты раньше времени.

Разумеется, для этого нужны веские основания, которые закреплены в законодательстве и имеют императивный характер для всех случаев или же нашли свое отражение непосредственно в соглашении и имеют обязательный характер только для сторон соглашения.

Причины и условия для расторжения договора аренды нежилого помещения

Стороны вправе устанавливать в рамках законодательства любые основания, которые в дальнейшем смогут послужить поводом для досрочного прекращения взаимных обязательств. Однако закон устанавливает определенный перечень причин, при наступлении которых одна из сторон может прекратить взаимные обязательства в одностороннем порядке.

Такими основаниями согласно гражданскому законодательству могут послужить:

  • пользование помещением, предоставленным в аренду, не в соответствии с его предназначением;
  • просрочка в оплате стоимости аренды;
  • причинение ущерба арендованному помещению;
  • нарушение одного из существенных пунктов соглашения по аренде;
  • иные нарушения законодательства.

Таким образом, любые незаконные действия сторон по поводу устанавливаемых соглашением взаимоотношений могут быть признаны основанием для досрочного его прекращения.

Стоит отметить, что суды не ограничивают такие основания и в каждом случае, который доходит до суда, любое отклонение от условий соглашения может быть расценено в качестве достаточного повода.

Досрочное расторжение договора аренды нежилого помещения — как это делается

Когда заканчивается срок действия соглашения обязательства прекращаются автоматически. Конечно же, стороны вправе установить в договоре иное правило, к примеру, правило об автоматическом продлении срока действия соглашения. Однако без подобного условия при отсутствии предложения от сторон обязательства считаются исполненными.

Когда же происходитдосрочное расторжение договора аренды (нежилого или жилого помещения), законодательство устанавливает четкие правила действий для каждой из сторон.

Для начала необходимо определиться с основанием для такого действия. Лучше всего такое основание документально зафиксировать.

По инициативе арендатора

Решение о преждевременном прекращении обязательств может быть принято как арендатором, так и арендодателем. Однако для каждого из них установлены отличные друг от друга основания для этого.

Так, когда соглашение расторгается преждевременно со стороны арендатора, основаниями принято считать следующие обстоятельства:

  • если помещение пришло в непригодное состояние вследствие вины арендодателя;
  • если арендодатель не исполняет своевременно взятые на себя по соглашению обязательства (к примеру, о ремонте или оплате коммунальных услуг);
  • если арендодатель принимает решение продать помещение (происходит смена собственника);
  • если арендная плата повышается в нарушение условий соглашения;
  • если помещение сдается в аренду третьим лицам без согласия арендатора и т.д.

Полный перечень оснований для расторжения перечислить невозможно. Ведь в каждом случае условия соглашения могут быть разными.

К примеру, если по соглашению страхование помещения возлагалось на арендодателя, то несвоевременное исполнение такой обязанности законодательством расценивается как основание для досрочного прекращения соглашения.

По инициативе арендодателя

Стоит отметить, что закон предоставляет арендодателю более широкий перечень оснований для прекращения соглашения, нежели арендатору. Так, при расторжении соглашения об аренде по воле арендодателя в качестве законных оснований могут быть признаны следующие обстоятельства:

  • задержка с оплатой арендной платы;
  • причинение ущерба помещению;
  • передача помещения в аренду без согласия собственника;
  • внесение изменений в конструкцию помещения без согласия собственника;
  • неисполнение обязательств по соглашению;
  • осуществление противозаконных действий в отношении арендуемого помещения и т.д.

В общем говоря, арендодатель вправе потребовать досрочного прекращения договорных обязательств по любому нарушению.

На него условие о существенности нарушение не распространяется, так как он является собственником помещения и по определению несет больший риск, нежели арендатор.

Однако регламентация досрочного расторжения договорных отношений одинакова для всех сторон. Несоблюдение данного порядка влечет незаконность действий сторон, направленных на преждевременное прекращение соглашения.

Порядок расторжения договора

Законом устанавливается уведомительный порядок расторжения договора аренды нежилого помещения прежде установленного срока. Порядок срок уведомления может быть определен в самом соглашении.

Если же в соглашении подобных правил не было установлено, то действуют общие правила гражданского законодательства:

  • сторона должна уведомить контрагента в устанавливаемый договором или законом срок;
  • фактом уведомления признается направление соответствующего претензионного документа в не зависимости от принятия контрагентом;
  • соглашение считается расторгнутым с момента истечения срока для письма уведомления;
  • в случае возникновения спора, он решается в суде.

Так в большинстве случаев стороны направляют уведомлению и по истечению установленного соглашением или законом срока прекращают исполнять свои обязательства, для контрагентов это становиться неожиданностью. По этой причине очень часто такие споры доходят до суда.

Если основание для расторжения предусматривается достаточным, причиной для оспаривания может стать тот факт, что контрагент не получил соответствующее уведомление по уважительным причинам.

Но как показывает судебная практика, подобная причина очень редко учитывается судами.

Срок уведомления о расторжении договора

Как уже было сказано, стороны вправе самостоятельно определить в соглашении сроки, в течении которых они направляют друг другу уведомления. Однако, если такие сроки соглашением не устанавливаются, то действуют правила гражданского законодательства.

Так, Гражданский Кодекс устанавливает, что по соглашениям об аренде недвижимости уведомления об одностороннем отказе от обязательств должно быть направлено как минимум за три месяца до непосредственного прекращения обязательств.

Такой долгий срок установлен в силу того обстоятельства, что аренда помещений предполагает въезд и перенос определенного количества имущества.

Так что трехмесячный срок предполагается минимально достаточным для устранения всех последствий переезда в данное помещение.

Упрощение порядка или сокращение срока уведомления о расторжении договора аренды не допускается.

Документы

Факт расторжения соглашения одним из контрагентов должен быть документально удостоверен. По праву аренды, она предполагает передачу во владение другого лица объекта недвижимости. Так что в первую очередь необходимо оформить:

  • уведомление либо соглашение;
  • акт приема-передачи помещения.

Уведомление либо соглашение о расторжении аренды составляется задолго до фактического прекращения отношений. Так стороны устанавливают правила, по которым обязательства будут прекращены раньше времени.

Акт приема-передачи как бы завершает процедуру расторжения. Данный документ удостоверяет фактическую передачу помещения из владения одного лица, во владение другого.

Уведомление

Уведомление является документом, составляемым в свободной форме. Если стороной является юридическое лицо, то оно составляется на бланке предприятия. В содержании уведомления необходимо указать следующие сведения:

  • наименование отправителя (его реквизиты);
  • сведения о контрагенте (его реквизиты);
  • реквизиты соглашения об аренде;
  • сведения о помещении;
  • основание для расторжения;
  • дата и подпись (для организаций еще и печать).

⇒ Скачать образец уведомления можно здесь:образец расторжения договора аренды в одностороннем порядкеот арендатора и арендодателя.

Соглашение

Факт расторжения договора об аренде может быть оформлено и в качестве дополнительного соглашения сторон. В таком соглашении достаточно указать:

  • реквизиты (данные) сторон;
  • реквизиты соответствующего соглашения об аренде;
  • порядок и условия прекращения обязательств;
  • дата и место составления соглашения.

Скачать образец соглашение о расторжении-договора аренды нежилого помещения можно по ссылке.

Акт приема-передачи помещения

Акт приема-передачи помещения является завершающим этапом процедуры расторжения. так, он удостоверяет факт освобождения помещения арендатором и передачи его во владение арендодателя.

В акте необходимо указать следующие сведения:

  • сведения о сторонах;
  • место и дата составления;
  • сведения о помещении;
  • факт передачи помещения;
  • недостатки, обнаруженные при приеме-передаче.

⇒ Скачать образец акта приема-передачи нежилого помещения можно по ссылке.

Стоит отметить, что при обнаружении каких-либо недостатков в помещении, которые образовались в период аренды, порядок их устранения регламентируется соответствующим соглашением об аренде либо новым дополнительной договоренностью. При возникновении спора каждая из сторон вправе обратиться в суд.

Таким образом, законодательство допускает прекращение обязательств по договорам как в одностороннем порядке, так и по взаимному согласию.

Однако необходимо правильно расторгнуть договор и соблюдать установленный законом регламент производства подобных юридических действий.

Источник: https://zakondoma.ru/arenda/nezhilogo/rastorzhenie-dogovora-arendy-nezhilogo-pomeshheniya.html

Расторжение договора аренды нежилого помещения: образец

Правила расторжения договора аренды нежилого помещения

Расторжение договора аренды нежилого помещения может происходить при неисполнении договоренностей участниками сделки, которыми могут являться как юридические лица, так и граждане. В связи с этим, положение о такой необходимости необходимо включать в структуру документа.

В каких ситуациях договор аренды может быть расторгнут

Для такой процедуры существует ограниченный круг оснований. К ним относятся:

  1. Окончание срока арендных отношений, установленного соглашением. Если в нем отсутствует положение об автоматическом его продлении, то с истечением периода договоренности теряют свое действие.
  2. По согласованию между сторонами. Характеризуется добровольностью подписания соглашения о прекращении отношений, согласовав это решение между собой.
  3. По инициативе арендодателя. Возможно только в обстоятельствах, которые могут стать причиной для принятия такого вердикта. Ими могут стать допущенные квартиросъемщиками нарушения или иные причины.
  4. Когда инициатор наниматель. Основания в такой ситуации должны быть не менее вескими.

В последних двух случаях неизбежно возникновение споров, а проблема может решаться в судебных инстанциях. В связи с этим, соглашение должно содержать достаточные причины для начала процесса и включать ответственность для виновного в неисполнении договорных обязательств.

Общие положения

Заключение договорных отношений и факт их окончания представляют собой конкретные формы появления и окончания обязательств. Законодательно устанавливается порядок прекращения отношений между собственником нежилого пространства и нанимателем. Предусмотрены три способа, при помощи которых осуществляется расторжение договорных отношений. Это:

  • Отказ в одностороннем порядке:
  • Соглашение о прекращении контракта;
  • Иск в судебные инстанции.

Чтобы правильно расторгнуть коммерческие правоотношения раньше срока по инициативе одного из участников, не нарушив при этом договоренностей, нужно в обязательном порядке направить извещение о своем решении.

И такое предупреждение необходимо не только по решению суда. Если соглашение было заключено на период менее, чем на один год, и его регистрация не осуществлялась, то такой вопрос потребуется решать самостоятельно.

При причинении вреда имуществу и представления заявления в суд, к нему нужно приложить акт о передаче объекта с подробным описанием характеристик помещения, представленного для эксплуатации. Этот документ является основанием для досрочного разрыва сделки.

Соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения

Наиболее простым методом выполнения юридически значимых операций является аннулирование арендных отношений по согласованию между участниками сделки. И он не обязательно должен основываться на негативных обстоятельствах. Но для прекращения обязательств в соглашении необходимо к указанию:

  1. Мотивы. Это может быть волеизъявление участников сделки, перемена ситуации и другое.
  2. Этап исполнения договорных обязательств. Например, необходимость осуществить взаимный расчет, выполнить на момент разрыва оставшиеся обязанности и другое. При этом должен устанавливаться определенный период, в течении которого оно должно быть исполнено.
  3. Обязанность арендатора осуществить возврат объекта собственнику в конкретный срок. При этом стоит составить акт передачи и описать имущество с проставлением отметки о наличии претензий либо их присутствии.

Порядок регистрации

Статьями 452 и 651 ГК РФ определены правила осуществления регистрационной процедуры сделки. И момент расторжения её по согласованию сторон тоже должен быть зафиксирован в соответствующем реестре.

Как правило, днем расторжения соглашения считается дата его подписания. Однако нормами законодательства установлен и иной порядок определения такого числа.

Им может считаться дата занесения определенной записи в Госреестр.

Представление заявления для судебного разбирательства

Нормами гражданского права установлены ряд ситуаций, наступление которых влечет предъявление требований в суд. Они устанавливаются статьями 619, 620 ГК РФ и предусматривают нарушение положений договора найма обоими его участниками.

При их наступлении возникают определенные правовые последствия.

Законодательно гарантирована возможность защищать интересы участников сделки при их нарушении деятельностью либо бездействием другой стороны. Перечень, устанавливаемый указанными нормами, не окончателен. Соглашением могут быть предусмотрены и иные условия его прекращения, в соответствии со статьями 450, 421 ГК РФ.

Неисполнение договора

Расторжение соглашения арендатором может производится ранее срока истечения его действия при:

  • Непредоставление помещения собственником в установленный период времени;
  • Создание арендодателем препятствий в эксплуатации переданного имущества в соответствии с его предназначением либо с контрактными условиями;
  • При передаче имущества, имеющего существенные недостатки, мешающие его полноценному использованию. Аннулирование отношений возможно лишь, когда собственник не предупредил о наличии таких дефектов, а наниматель не имел информации о них предварительно и не установил их при подписании соглашения;
  • Невыполнение владельцем обязанностей по проведению ремонтных работ в помещении в сроки, определяемые пунктами договора либо используя принцип разумности;
  • Возникновение непредвиденной обстановки, наступление которой не влечет ответственность нанимателя, а переданный объект невозможно использовать далее.

Прекращение обязательств владельцем помещения

Владелец может расторгнуть сделку в случае неоднократного или существенного неисполнения положений контракта нанимателем. Значительность нарушений определяют нормы ГК РФ. Разрыв договорных отношений возможен при нанесении ущерба, из-за которого собственник лишился планируемой прибыли.

В обязанности арендатора входит эксплуатация недвижимости в соответствии с контрактными условиями. Нарушение договоренностей по использованию нежилой площади является основанием для разрыва правоотношений без согласования с пользователем. Когда в контракте не указывается четкое определение возможности применения объекта, то оно производится по его прямому назначению, вытекающим из его сути.

Эксплуатация помещения должна осуществляться таким образом, чтобы назад оно было возвращено в том виде, в котором передавалось для пользования, допускающего нормальную амортизацию, свойственную для такой деятельности и срока его использования.

Очень распространенной ситуацией является невнесение взноса за эксплуатацию недвижимого имущества арендатором больше 2 раз в установленный день. Такой пункт, как правило, вносится в договорные положения. Поэтому часто достаточно разовой неоплаты установленной суммы, чтобы законно расторгнуть соглашение.

Нюансы судебного процесса

Когда разрыв соглашения о найме осуществляется по требованию арендатора, то существует необходимость соблюдения требований, предусмотренных статьей 619 ГК РФ.

На основании её положений иск в суд подается только тогда, когда владельцу направлены претензии об исправлении установленных недостатков нежилого объекта в определенный срок.

Его разумность определяется для каждой конкретной ситуации индивидуально, в среднем от десяти суток.

Существует противоречие между нормами статей 620, не устанавливающей обязательность отправления требований об исправлении выявленных нарушений собственнику, и 452 ГК РФ, которая трактует такое условие обязательно выполнять перед подачей заявления.

Отказ от выполнения соглашения в одностороннем порядке

Один из участников не может отказаться от выполнения договорных обязанностей. Но если такое положение внесено в соглашение, то отказ будет носить законный характер. Но при этом установлена необходимость извещения второй стороны о принятом решении.

Правила подготовки соглашения о расторжении договора аренды

Независимо от оснований для аннулирования договоренностей, документ должен содержать следующие данные:

  1. Реквизиты участников сделки;
  2. Причины расторжения;
  3. При наличии невыполненных обязательств указываются условия и период их устранения.

Пример.

Соглашение о расторжении договора аренды

«___» _______г.

Стороны сделки договорились о прекращении обязательств с «__» ____г. Арендодатель обязуется вернуть Арендатору внесенную ранее плату в размере 1/3 на сумму ______ руб. оставшуюся часть в размере ______ руб.

остается у Арендодателя в качестве компенсации за понесенные убытки из-за отказа Арендатора выполнить свои договорные обязанности.

Документ отменяет все договоренности, достигнутые при заключении первоначального контракта.

Уведомление о расторжении договора

«__» __________г.

Вашей организации был предоставлен в эксплуатацию объект _______________, по результатам достигнутых договоренностей сторон был подписан договор найма № _____ от _____г.

На основании пункта _____ наша компания вправе окончить его действие, если Вами будут нарушаться условия п.____.

В соответствии с ним Ваша организация должна была _____________, однако свои обязанности она не исполнила, нарушив требования пункта ___, что удостоверяется ________.

Учитывая изложенное, извещаем, что соглашение найма от _____г. № ___ на основании ст. 450 ГК РФ и п. ____ соглашения считается прекращеннм от даты вручения Вашей организации этого уведомления. Вам необходимо в срок до ______г.  ___________________.

Число

Подпись

Во избежание возникновения спорных ситуаций, необходимо более полно указывать правила и порядок осуществления сделки, в частности, условия и период направления извещения.

Договор аренды является документом, закрепляющим договоренности между сторонами в сфере аренды недвижимости. Чтобы оградить себя от различных конфликтных ситуаций, нужно подходить к его составлению тщательно, обратив особенное внимание на порядок его расторжения.

Источник: https://urlaw03.ru/ooo/article/poryadok-rastorzheniya-dogovora-arendy-nezhilogo-pomeshheniya

Как составить соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения

Правила расторжения договора аренды нежилого помещения

Расторжение договора аренды по соглашению сторон — это документ, который закрепляет решение участников договора прекратить сотрудничество.

ГК РФ в основном регулирует порядок расторжения договорных правоотношений и составления соответствующих соглашений. В частности, по ст. 452 ГК РФ, участники арендного соглашения могут обратиться в суд, если мирно разрешить противоречия не удается: скажем, когда одна сторона хочет расторгнуть сделку, а вторая против этого.

По ст. 619 ГК РФ, арендодатель может досрочно расторгнуть договор через суд (только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок), если арендатор:

  • капитально не ремонтирует имущество, когда по договоренностям или закону это его обязанность;
  • по истечении установленного договоренностями срока платежа не платил за аренду (более двух раз подряд);
  • существенно ухудшает имущество либо использует его с существенным нарушением (договорных условий или назначения), либо с неоднократными нарушениями.

По п. 2 ст. 450 ГК РФ, у арендодателя могут быть и другие основания для досрочного расторжения сделки. Правило действует и для арендатора.

По ст. 620 ГК РФ, арендатор может досрочно расторгнуть сделку через суд, когда:

  • имущество (по обстоятельствам, не зависящим от арендатора) оказалось непригодно для использования;
  • арендодатель капитально не ремонтирует имущество в оговоренные или разумные сроки, если это его обязанность;
  • при заключении арендного соглашения арендодатель умолчал о недостатках имущества, которые препятствуют его эксплуатации и которые арендатор не мог обнаружить при заключении сделки, когда осматривал или проверял имущество;
  • не передает или иным образом препятствует использованию имущества.

Как составляется соглашение о расторжении сделки

Арендодатель и арендатор, которые взаимно решили прекратить арендное взаимодействие, подписывают соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения.

Поскольку фактически это дополнение к арендному контракту, этот документ часто называют дополнительное соглашение о расторжении договора аренды; образец документа не имеет законодательных требований к его содержанию, участники сами решают, что там указывать.

Образец расторжения договора аренды нежилого помещения

При этом в документе рекомендуется структурно отразить следующие сведения:

  1. Наименование документа — «Допсоглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения», с указанием места и даты составления бумаги, а также ее номера.
  2. Персональные данные арендодателя и арендатора. Для юридических лиц — это их полные наименования плюс информация о государственной регистрации в соответствующем статусе. Для физических лиц — это их паспортные данные плюс информация о месте проживания.
  3. Какой именно контракт (с указанием его номера) расторгается (признается недействительным) и с какой даты это происходит.
  4. Указание на акт приема-передачи, по которому передается помещение.
  5. Отсутствие претензий друг к другу.
  6. Дата с подписями сторон.

Образец акта приема-передачи

Число экземпляров соглашения должно соответствовать числу участников арендного контракта, который расторгают. При заключении сделки по аренде нежилого помещения более чем на год ее участникам необходимо совместно обратиться в Росреестр для внесения информации о прекращении прав пользования помещением в ЕГРН.

Какими документами нужно дополнить соглашение о расторжении сделки

Чтобы расторгнуть договор по аренде нежилого помещения, соглашение нужно дополнить такими документами:

  • копия арендного договора (действие которого прекращают);
  • документы, которые подтверждают личность участников;
  • акт приема-передачи недвижимости — с информацией о сторонах (с их реквизитами), объектах в передаваемом нежилом помещении, состоянии этих объектов, а также о состоянии всей нежилой недвижимости в целом;
  • уведомление о решении одной из сторон прекратить сделку направляется другой стороне. В нем следует указать наименование, информацию о сделке, которая прекращается, данные сторон, их реквизиты, причины такого решения со ссылками на закон, даты прекращения правоотношений и составления документа, подпись отправителя.

Алгоритм расторжения арендного договора

Расторжение договора аренды (образец соглашения содержит все необходимые реквизиты) может происходить по следующему алгоритму действий:

  1. Составление двух экземпляров соглашения о прекращении сделки с подписями сторон.
  2. Подготовка необходимых дополнительных бумаг (см. предыдущий раздел).
  3. Обращение в Росреестр для внесения в ЕГРН записи о прекращении сделки, если ее срок более года.
  4. После внесения этой записи в ЕГРН сделка утрачивает силу.

Когда один из участников сделки против ее прекращения, заинтересованному в этом лицу придется пройти следующие этапы:

  1. Написать и отправить уведомление о намерениях прекратить аренду (можно почтой, чтобы отследить его получение контрагентом). Рассматривать такое уведомление могут месяц с момента получения. После чего контрагент может согласиться прекратить договор. Тогда составляется дополнительное к основному соглашение. Желающий прекращения договоренностей контрагент вправе обратиться в суд, только если посланное им уведомление игнорируется вторым контрагентом.
  2. Подача соответствующего иска в суд (с изложением всех важных обстоятельств дела, и оснований для прекращения аренды).
  3. Рассмотрение дела в суде.
  4. Вынесение судебного решения. Если суд решит, что оснований для завершения договора недостаточно, иск не удовлетворят.

Бланк расторжения договора аренды

Источник: https://ppt.ru/forms/arenda/rastorjenie-dogovora

Пять вопросов о новых правилах расторжения договоров аренды :: Бизнес :: РБК

Правила расторжения договора аренды нежилого помещения

Кто сможет разрывать договор без штрафа

Упрощенный порядок выхода из арендных отношений получат не все компании, а только компании малого и среднего бизнеса, которые относятся к отраслям экономики, наиболее пострадавшим от распространения коронавируса.

К малому и среднему бизнесу относятся компании, в которых работает не более 250 человек, а годовая выручка не превышает 2 млрд руб. Госучастие в них не должно превышать 25%, доля иностранцев — не выше 49%.

Список отраслей, наиболее пострадавших от коронавируса, определяет правительство. Сейчас в нем около 30 отраслей, в том числе торговля непродовольственными товарами, гостиничный бизнес, туризм, авиаперевозки, кинотеатры, стоматологические клиники, музеи и зоопарки. Список не окончательный, правительство уже несколько раз его расширяло.

Арендаторы, подходящие под оговоренные в законе критерии, смогут расторгать договоры аренды всех типов коммерческой недвижимости — не только торговых центров, но и офисов, складов и т.п.

В каком случае можно расторгнуть договор без штрафов

Чтобы арендатор мог расторгнуть договор, должны выполняться несколько условий.

  • В регионе, где находится арендуемая недвижимость, введено чрезвычайное положение или режим повышенной готовности, и договор аренды был заключен до введения этих режимов.
  • Не менее чем за 14 дней до отказа от договора арендатор обратился к собственнику помещения и попросил о скидке по аренде (на срок не более года, размер возможной скидки не указан в законопроекте), но арендодатель скидку не предоставил.
  • Уведомление об отказе от договора арендатор направил арендодателю не позднее 1 октября 2020 года.

Если при заключении договора арендатор заплатил обеспечительный платеж, он остается у арендодателя. При этом арендодатель будет не вправе требовать от арендатора, разорвавшего договор, возмещение упущенной выгоды.

Как менялся законопроект между чтениями в Госдуме

В первоначальной версии законопроекта, которая была внесена в Госдуму правительством и принята в первом чтении, предлагалось дать право одностороннего отказа от аренды всем компаниям, в том числе крупным торговым сетям.

Поправки о малом и среднем бизнесе не фигурировали в версии, которую профильный комитет Госдумы (по бюджету и налогам), загрузил в систему обеспечения законотворческой деятельности за час до заседания как рекомендованную к принятию.

Выступая на заседании парламента во время второго чтения законопроекта, глава комитета Андрей Макаров рассказал, что поправки в документу готовились до 4:30 утра.

Ко второму чтению исключили норму, согласно которой для одностороннего разрыва договора ежемесячные доходы арендатора должны сократиться более чем на 50% с момента введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта федерации. В документе также больше не упоминается условие, что арендатор до пандемии должен был исправно платить аренду.

Как отнеслись к новым правилам ретейлеры и владельцы недвижимости

Андрей Макаров, выступая на заседании Госдумы, назвал новую версию законопроекта сбалансированной. По его словам, он поддерживает законопроект, поскольку им в равной степени будут недовольны и арендаторы, и арендодатели. При этом документ, по мнению Макарова, решит проблемы малого бизнеса и граждан.

Управляющий директор Российского совета торговых центров (в него входят владельцы торговых центров «Гагаринский», «Невский центр», «Охта Молл», сети «Мега» и других) Олег Войцеховский считает, что государственное вмешательство в отношения арендатора и арендодателя приведет к снижению доверия между ними.

При этом последний вариант законопроекта он называет «компромиссным» и «наиболее корректным». По словам Войцеховского, РСТЦ «интенсивно работал над вариантами поправок к законопроекту для снижения ущерба, который будет неизбежно нанесен отрасли и экономике страны в целом».

«Мы рады, что большая часть наших предложений вошла в принятый текст», — говорит Войцеховский.

Ретейлеры считают принятые меры поддержки арендаторов недостаточными. По словам президента Ассоциации компаний интернет-торговли (АКИТ) Артема Соколова, необходимо поддерживать весь непродуктовый ритейл вне зависимости от его размеров.

Финальная редакция законопроекта не решает проблем подавляющего большинства арендаторов, которые формируют значительное количество рабочих мест, говорит председатель президиума Ассоциации компаний розничной торговли (АКОРТ) Сергей Беляков. Он напоминает, что 75% арендаторов торговых центров не относятся к малому и среднему бизнесу (МСП).

«Для арендаторов, не относящихся к МСП, возможности по сохранению фонда оплаты труда и вообще финансовой устойчивости без пересмотра арендных платежей в текущих условиях теперь очень ограничены», — добавляет Беляков.

По его словам, от таких арендаторов зависит значительное количество контрагентов — поставщиков непродовольственных товаров и продуктов питания.

«Можно ожидать серьезных проблем и у арендаторов (рестораторы, ритейл, вся сфера услуг), и у контрагентов этих компаний», — заключает Беляков.

Как новые правила повлияют на судебную практику

«Законопроект стал беспрецедентным вмешательством государства в договоренности предпринимателей. В период прошлых кризисов ничего подобного не было», — говорит адвокат Forward Legal Олег Шейкин.

Несмотря на то что в последней редакции законопроект содержит более четкие условия для отказа от договора, он все равно вызовет новые судебные споры, прогнозирует адвокат.

Шейкин полагает, что арендодатели могут спорить с тем, что арендатор до отказа от договора ненадлежащим образом обратился с предложением изменить ставку по аренде.

«Не исключено также, что арендодатели в некоторых случаях будут ссылаться на злоупотребление правом и доказывать, что хотя арендатор формально и попадал под критерии лица, имеющего право на отказ, но в действительности от кризиса он не пострадал», — считает Шейкин.

Источник: https://www.rbc.ru/business/21/05/2020/5ec66c849a7947b6a3c2ef08

Как разорвать договор аренды — Эльба

Правила расторжения договора аренды нежилого помещения

Арендаторы отказываются от помещений по разным обстоятельствам. У магазина снизились продажи, и стометровый зал стал не по бюджету.  Или по соседству появилась стройка и теперь невозможно заниматься репетиторством. В любом случае договор аренды расторгают, а помещение сдают по акту. Тихо съехать, оставив ключи на вахте, — плохой и рискованный вариант.

Почему нельзя просто выехать из помещения без бумаг

Пока договор аренды действует, арендатор обязан вносить арендную оплату. Освободил он помещение или нет — не имеет значения по п. 13 Информационного письма ВАС РФ № 66.

Арендодатель вправе потребовать плату за все месяцы до разрыва договора, вместе с пенями за просрочку, штрафами за невыполнение пунктов договора и убытками, если следующий арендатор платит меньше — ст. 393, ст. 393.1 ГК РФ.

Сумму удерживают из депозита или взыскивают в суде.

Бывает, что арендатор дополнительно платит компенсацию за отказ от аренды без веской причины — ч. 3 ст. 310 ГК РФ и Определениее ВС РФ № 305-ЭС15-6784. Поищите это условие в своём договоре. Если условие есть, сумма прибавится ко всем прочим платежам в пользу арендодателя.

В результате вы заплатите за аренду вместе со множеством дополнительных платежей. Поэтому лучше разорвать договор по всем правилам. 

Пример: арендатор не расторг договор

Предприниматель арендовал 16 кв.м торговой площади под магазин женской одежды. Что-то пошло не так: товар он не завёз, торговлю не начал. Через 5 дней направил в администрацию ТЦ соглашение о прекращении договора и акт возврата помещения.

Арендодатель не подписал соглашение. По договору арендатор вправе досрочно прекратить аренду, только если помещение стало непригодным для торговли — а магазин в порядке. Предприниматель проигнорировал возвражения администрации ТЦ — и молча съехал.

Арендодатель обратился в суд и потребовал арендную плату, пени за просрочку и штраф за закрытие магазина вопреки Правилам распорядка торгового центра.

Предприниматель сказал в суде, что помещение использовал только пять дней, готов расторгнуть договор и подаст встречный иск.

Суд возразил: пока договор действует, арендную плату надо платить, а Правила распорядка ТЦ — соблюдать. До иска пишут претензию, поэтому встречное требование не принимается.

В итоге предприниматель заплатил:

— 87 409 рублей арендной платы;

— 47 527 рублей пени;

— 20 000 рублей штрафа за нарушение Правил торгового центра.

Дело № А65-3030/2017.

Как можно досрочно расторгнуть договор аренды

Есть три способа расторжения договора: по соглашению сторон, в одностороннем порядке и через суд.

По соглашению сторон — когда арендатор и арендодатель согласны прекратить аренду — ч. 1 ст. 450 ГК РФ.

В одностороннем порядке — когда в срочном договоре есть право арендатора досрочно отказаться от аренды по причине или без, направив уведомление — ч. 2 ст. 450, п. 6 ст. 620 ГК РФ. И в любой момент — при бессрочной аренде — ч. 2 ст. 610 ГК РФ.

Через суд — когда арендодатель против расторжения договора, и есть обстоятельство из ст. 620 ГК РФ, ч. 2 ст. 450 ГК РФ:

— арендодатель препятствует использованию помещения, например, не даёт завести товар;

— в помещении проявились недостатки, которые не заметить во время приёмки, например, сильный запах краски из мастерской по соседству, а у вас кофейня;

— помещение нуждается в капитальном ремонте, но арендатор игнорирует это;

— помещение сгорело, затоплено или разрушено;

— по другим основаниям, вписанным в договор, например, при банкротстве одной из сторон;

— при существенном изменении обстоятельств, на которые не рассчитывали.

Как проверить, есть ли право расторгнуть договор без суда

Право арендатора на односторонний отказ поищите в последних разделах договора аренды с названиями «Порядок расторжения договора» или «Заключительные положения». Заодно посмотрите весь остальной текст. Право могло «прицепиться» к пункту о неисполнении арендатором своей обязанности, например, по ремонту помещения.

Если не нашли в договоре право на односторонний отказ, попробуйте прийти к соглашению сторон. Арендодатель вряд ли согласится разорвать договор в тот же день. Ему необходимо время для поиска нового арендодателя, потому что пустующее место — потеря прибыли. Возможно, он согласится подписать соглашение о расторжении договора на следующий или послеследующий месяц.

Последний способ — обратиться в суд. Он подойдёт, только если есть веская причина из предыдущего раздела. В остальных случаях бессмысленно тратить время и деньги ради 100% отказа в суде.

Бывает, что у арендодателя нет возможности разорвать договор, поэтому приходится платить арендную плату. Потому что вариант «съехать и не платить» —ещё хуже.

По умолчанию при прекращении договора арендодатель возвращает депозит арендатору, как сказано в ч. 2 ст. 381.1 ГК РФ. В договоре бывают другие условия. Например, что депозит при отказе арендатора от аренды остаётся у арендодателя в качестве компенсации убытков или оплаты последнего месяца аренды.

Арендодатель возмещает арендатору расходы на ремонт, если давал на работы согласие — ч. 2 ст. 623 ГК РФ. В договоре, опять же, бывают другие правила, например, зачёт ремонта за оплату первых месяцев аренды.

Как оформить соглашение о расторжении

Договорились о прекращении аренды — подпишите соглашение. Этот документ подтверждает, что ваши обязательства прекращены.

Соглашение оформляют как основной договор. Если заверяли договор у нотариуса, несите к нему и соглашение. Регистрировали в Росреестре — прекращение оформляется там же.

В соглашении пропишите:

  1. С какой даты прекращается договор аренды.
  2. Какого числа арендатор съезжает и возвращает помещение по акту.
  3. В какой срок арендодатель возвращает депозит и компенсирует ремонт.
  4. В какой срок арендатор платит долг по аренде.

Помещение верните по акту. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.

Как отказаться от аренды по уведомлению

Посмотрите в договоре, в какой срок до выезда вы обязаны направить арендодателю уведомление о досрочном расторжении договора. В бессрочном договоре это срок три месяца — ч. 2 ст. 610 ГК РФ, но его иногда меняют в договоре.

  1. Напишите уведомление о досрочном расторжении договора. Если отказываетесь по какой-то причине, укажите её. Предложите срок для возврата депозита и компенсации за ремонт.
  2. Отправьте уведомление арендодателю заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу из договора. Опись вложения подтвердит, что вы отправили именно сообщение об отказе, уведомление о вручении — что арендатор получил письмо. Вместо этого можно вручить уведомление арендодателю под подпись.
  3. Когда положенный по договору срок истёк, аренда прекращается. Пригласите арендодателя для возврата помещения и подпишите акт. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.
  4. Регистрировали аренду в Росреестре — обратитесь туда снова для регистрации прекращения.

Как расторгнуть договор через суд

До обращения в суд нужно письменно предложить арендодателю оформить соглашение о расторжении — ч. 2 ст. 452 ГК РФ.

  1. Отправьте предложение заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу из договора. Назначьте срок для ответа — или он составит стандартные 30 дней.
  2. Получите отказ или дождитесь, пока пройдёт срок, и готовьтесь к суду.
  3. Соберите доказательства нарушения. Аварийность помещения, несоответствие санитарным нормам и подобные обстоятельства доказывают экспертизой. Гибель и порчу помещения — справками от МЧС.
  4. Напишите исковое заявление. Опишите обстоятельства, сошлитесь на нормы закона. Сформулируйте требования. Споры между предпринимателями рассматривают арбитражные суды, с участием физлиц — районные. Подготовку иска лучше доверить юристу. Он точно скажет, в какой суд обращаться, что написать и какие документы приложить.
  5. Заплатите госпошлину и подайте документы в суд.
  6. Посещайте судебные заседания по повесткам. Суд может попросить дополнительные доказательства причин отказа от аренды.
  7. Получите судебное решение. Через месяц оно вступит в законную силу. С этой даты договор аренды прекращается
  8. С решением идите в Росреестр, если аренду регистрировали.
  9. Помещение верните по акту и выезжайте. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.

Пример: арендатор успешно расторг договор через суд

Фирма арендовала офис 166 кв.м в бизнес-центре. Сотрудники жаловались на плохое самочувствие на работе. Директор заказал в лаборатории экспертизу воздуха в помещении. Выяснилось, что воздух загрязнён токсичными веществами и не соответствует санитарным нормам.

Директор распустил сотрудников, вывез мебель, направил арендодателю соглашение о расторжении договора и акты на возврат. Арендодатель не подписал соглашение.

Фирма обратилась в суд с иском о расторжении договора аренды и возврате депозита 251 397 рублей. В суд представитель фирмы принёс заключение экспертизы. Пояснил, что из-за вредных веществ работа в офисе опасна для людей. Загрязнённость воздуха нельзя определить при осмотре во время приемки помещения.

Суд согласился с доводами фирмы, расторг договор и взыскал депозит.

Дело № А56-91456/20162.

Как правильно вернуть помещение

При любом виде расторжения договора помещение возвращают по акту. Пока не вернули, начисляется арендная плата, даже если арендатор съехал — ст. 622 ГК РФ.

В договорах с торговыми или бизнес-центрами бывает целая инструкция по возврату помещения. Следуйте ей. Вывезите мебель, пригласите представителя для осмотра помещения и составления акта, сдайте электронные ключи.

В любом случае позовите арендодателя на приёмку. Если представители не пришли, направьте письменное приглашение на конкретную дату и отправьте письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Не пришли — отправьте второе письмо. Потом составьте акт со свидетелями. Эти документы — ваша защита от взыскания арендодателем арендной платы в суде.

Статья актуальна на 09.04.2019

Источник: https://e-kontur.ru/enquiry/1331/break_rent

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.