Права созаемщика на квартиру

Содержание

Может ли претендовать на долю в квартире созаемщик по ипотечному кредиту? Его права и обязанности

Права созаемщика на квартиру

– Добрый день. При попытке оформить ипотечный кредит банк отказал в предоставлении всей требуемой суммы на покупку квартиры из-за недостаточного дохода.

Менеджер сказал, что через некоторое время я смогу подать заявку на оформление ипотеки вновь, но получить нужную сумму можно только при условии привлечения созаемщика.

Расскажите, какими правами будет обладать созаемщик, и сможет ли он в дальнейшем оформить право собственности на квартиру?

Правовой статус созаемщика при оформлении ипотеки

Под созаемщиками понимают солидарных заемщиков, от которых банк может истребовать возврата всей суммы задолженности по кредиту. Это значит, что при формировании просрочки банк вправе истребовать погашения задолженности от одного заемщика или от обоих.

По ипотечному договору может быть как один созаемщик, так и несколько (обычно до 2-3 человек). Обычно дополнительные созаемщики привлекаются, когда доходов супругов оказывается недостаточно для оформления всей суммы ипотеки.

Пока кредит не погашен, каждый созаемщик должен нести ответственность перед банком в части всей суммы задолженности. Банк не обязан урегулировать вопрос, кто будет погашать ипотеку и в какой пропорции. По сути, для банка имеет значение только то, чтобы ежемесячные платежи регулярно вносились на счет, а кто это будет делать и в какой пропорции – для него роли не играет.
При погашении ипотеки одним созаемщиком тот может потребовать от другого возврата части денежных средств. В законодательстве данная возможность именуется регрессным требованием, и она распространяется на отношения между основным заемщиком и созаемщиком. Например, заемщик погасил по ипотеке 3 млн р., в дальнейшем он вправе обратиться к созаемщику для погашения своей доли 50% в размере 1,5 млн р.

Созаемщики по кредиту могут как иметь родственные связи, так и не иметь их. Наиболее часто заемщик и созаемщик – это муж и жена. Но в качестве созаемщика могут выступать не только супруги, но и дети, сестры и братья, партнеры по бизнесу.

Права. Отличия от поручителя

Права созаемщика существенно отличаются от прав поручителя по ипотеке:

  1. Созаемщик обладает равными с заемщиком правами на квартиру.
  2. У созаемщика равная с заемщиком ответственность по ипотечному кредиту. Созаемщик обязан погасить задолженность заемщика по ипотеке, и он также несет всю кредитную нагрузку, если по каким-то причинам заемщик не внес свою часть платежей.
  3. Дополнительные условия договора могут изменять права, обязанности и ответственность созаемщика.
  4. Созаемщик лишен права отказа от своих обязательств в одностороннем порядке.
  5. Права созаемщика на квартиру определены его правовым статусом при оформлении.
  6. Право на оформление вычета при ипотеке принадлежит заемщику и созаемщику.

Созаемщик не вправе в одностороннем порядке отказаться от своих ипотечных обязательств. Право на выход из состава заемщиков для созаемщика обычно возникает только через суд, так как банки неохотно идут на изменение условий кредитного договора. Так, договориться с банком иногда допускается путем вывода одного созаемщика и привлечения вместо него – другого.

Вывод созаемщика из ипотечного договора может быть оправдан при расторжении брака и наличии судебного решения по разделу имущества. В решении суда должно значиться, что одна из сторон берет на себя выплату задолженности, а вторая отказывается от претензий к объекту.

Предъявляемые требования

Так как ответственность созаемщика по ипотечному договору не меньше, чем у основного заемщика, то банки проверяют его на платежеспособность, уровень доходов, качество обслуживания задолженности в прошлом и пр. Требования к созаемщикам обычно такие же, как и к заемщикам:

  1. Наличие российского гражданства, постоянной или временной регистрации.
  2. Хорошая кредитная история.
  3. Наличие трудового стажа – 3-6 месяцев.
  4. Возраст – от 21 года до 60 лет.
  5. Достаточный уровень платежеспособности.

Так, например, в Сбербанке к дополнительным требованиям к созаемщикам относят отсутствие статуса ИП, руководителя предприятия или собственника бизнеса.

Может ли созаемщик стать собственником квартиры

При приобретении квартиры в ипотеку созаемщики могут быть собственниками жилья или оформят его на кого-то одного. Если основной заемщик и созаемщик оба решили стать собственниками, то пропорции они определяют самостоятельно (иногда при участии банка). В некоторых случаях право собственности созаемщика на квартиру в ипотеке прописывается в кредитном договоре.

Квартира все равно весь период погашения долговых обязательств будет находиться в залоге у банка, а деньги допускается истребовать с любого должника. Особенно такая ситуация может стать неприятной тем созаемщикам, которые не оформили на себя право собственности на квартиру, а банк обратился к ним с требованием полностью погасить долг за основного заемщика-собственника.

Важно понимать, что созаемщик может стать собственником объекта недвижимости или не являться таковым, но это никак не уменьшает его ответственности перед кредитором.

Право собственности возникает у созаемщика независимо от наличия или отсутствия между ними брачного союза. Но в отношении созаемщиков-супругов действуют определенные особенности. При оформлении ипотеки в браке муж и жена становятся созаемщиками в обязательном порядке.

Это законодательное требование. Приобретенная в ипотеку квартира становится их общей совместной собственностью. И даже если за ипотечную квартиру жена фактически не внесла ни копейки, то она вправе претендовать на получение 50% в собственности при разводе.

Изменить положение дел и оформление квартиры в совместную собственность при нахождении в официальном браке супруги вправе, только оформив брачный договор с режимом раздельной собственности.

В нем они могут прописать, что квартира переходит в пользу определенного собственника при покупке (например, только жене) или распределить доли в произвольном порядке: 70% – мужу и 30% – жене.

Таким образом, право собственности созаемщика на недвижимость может быть регламентировано соглашением с заемщиком, ипотечным договором или брачным контрактом.

Получение налогового вычета

Если у созаемщика и заемщика равные обязательства, означает ли это, что созаемщик может оформить налоговый вычет за покупку недвижимости? Да, но только при соблюдении определенных условий.

Первое, что необходимо учесть – это лимиты для оформления вычета. По расходам на приобретение недвижимости они составляют 2 млн р. По расходам на погашение ипотечных процентов – 3 млн р.

Второе – это возможность оформления вычета только в том случае, если созаемщик платит по ипотеке. Заемщик и созаемщик будут оформлять вычеты самостоятельно, как отдельные налогоплательщики.

Созаемщику предстоит подтвердить в налоговой инспекции факт внесения платежей по ипотеке со своей стороны. Если платежные документы оформлены только на одного заемщика, то созаемщику вычет по налогам не вернут.

Но это правило распространяется только на тех заемщиков и созаемщиков, которые не состоят в браке друг с другом.

Третье – у созаемщика должно быть оформлено право собственности. Если квартира полностью оформлена на заемщика, то созаемщику вычет не полагается, даже если он фактически платит по кредиту.

Так как квартира обычно оформляется в долевую собственность, то право созаемщика на вычет предоставляется в пределах стоимости его доли. Например, квартира стоит 4 млн р, доля созаемщика – 20%. Следовательно, вычет он может оформить с суммы не более 800 тыс. р.

Остаток вычета созаемщик вправе перенести на другой объект. Данная возможность не распространяется на оформление вычета на ипотечные проценты.

Для созаемщиков в официальном браке не имеет значения, на кого из них оформлена квартира, кто платит и кто зарабатывает на погашение ипотеки. Вычеты супругам предоставляются с учетом распределения вычетов в любой пропорции по усмотрению сторон.

Таким образом, созаемщикам принадлежит право на оформление доли в собственности в квартире. Такое право созаемщику принадлежит наряду с основным заемщиком. Но созаемщик может отказаться от оформления права собственности на себя. В то же время нужно понимать, что созаемщик несет равную ответственность с заемщиком по кредитным обязательствам в отличие от поручителя.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/ipoteka/pravo-na-dolyu.html

Права и обязанности созаемщика по ипотеке в Сбербанке и других банках

Права созаемщика на квартиру

Созаемщик несет ответственность по ипотеке наравне с заемщиком, но его функции отличаются от требований к поручителю.

  1. Кто такой созаемщик по ипотеке?
  2. Требования к созаемщикам по ипотеке
  3. В чем отличия созаемщика по ипотеке от поручителя?
  4. Права созаемщика по ипотечному кредиту
  5. Обязанности созаемщика
  6. Что стоит учесть, прежде чем стать созаемщиком?
  7. Может ли созаемщик отказаться от своих обязательств?

При решении выступить солидарным заемщиком по ипотечному договору, следует точно знать о возможных последствиях, требованиях, которые выставляются банками, возможности отказа от обязательств.

Созаемщик по ипотечному договору – это человек, который несет солидарную ответственность, вместе с главным заемщиком, перед кредитором по погашению долга. Банк вправе предъявлять требование к погашению задолженности ко всем заемщикам по договору.

Созаемщик может быть собственником доли покупаемого объекта недвижимости или не являться таковым, это не уменьшает его ответственность перед кредитором. Если основной заемщик перестает вносить взносы по кредиту, это должен сделать созаемщик по договору, причем банку не потребуется выяснять причины непогашения долга первым должником.

Количество дополнительных заемщиков по ипотечному договору может быть до 4 человек, но чаще банки принимают 2–3 созаемщика.

Необходимость в дополнительных заемщиках возникает в следующих ситуациях:

  1. Если ипотека оформляется на гражданина, который находится в официальном браке. Вторая половина в обязательном порядке становится созаемщком по договору. Это требование законодательства. Даже если квартира оформляется в собственность одного из супругов, доля второго супруга будет присутствовать, поэтому он должен нести солидарную ответственность за погашение долга. Исключением является наличие брачного договора, который устанавливает режим отдельной собственности на недвижимость.
  2. Когда дохода супругов недостаточно для получения той суммы кредита, которая необходима для покупки той или иной недвижимости, потребуется привлечение дополнительных созаемщиков. При расчете максимально возможной суммы по сделке банки учитывают платежеспособность всех ее участников. Обычно на помощь приходят родственники заемщиков, которые имеют достаточные доходы.

Бывают ситуации, когда приобретаемое жилье оформляется на несовершеннолетнего гражданина. В этом случае, созаемщиками по договору выступают платежеспособные родственники (или другие лица), которые способны оплачивать долг.

Степень ответственности созаемщика по договору не меньше, чем у основного заемщика, поэтому банки осуществляют его проверку на платежеспособность, качество обслуживания предыдущего долга, уровень достатка, добропорядочность и т. д.

Конкретные требования зависят от программы ипотечного кредитования, имеющейся у кредитора. Общие требования аналогичны тем, что предъявляются к основному заемщику:

  1. Наличие гражданства РФ, постоянной или временной регистрации;
  2. Возраст от 20–21 года до 55–60 лет;
  3. Хороший уровень платежеспособности, требование предоставления справок может отсутствовать, но если есть возможность, то лучше всегда их предоставлять;
  4. Наличие минимального стажа от 3–6 месяцев;
  5. Наличие положительной КИ.

В некоторых кредитных организациях существуют ограничения по созаемщикам: ими могут выступать только наемные работники, но не индивидуальные предприниматели, владельцы бизнеса, с долей более 5%, руководители и т. д.

Например, в ипотечной программе Сбербанка заявляются следующие условия:

Созаемщик и поручитель являются дополнительными условиями обеспечения возврата долга, но имеют существенные различия.

ПараметрыСозаемщикПоручитель
Право на приобретаемую недвижимостьЕстьНет
Роль дохода для получения более крупной суммы кредитаДаНет
ОтветственностьНа все время действия договораТолько при непогашении ипотеки в срок заемщиком

Созаемщик может не выплачивать задолженность, но быть собственником недвижимости, с поручителем наоборот, он не будет являться собственником, но возможно ему придется оплачивать долг. Доходы созаемщика учитываются при расчете максимальной суммы кредита, доходы поручителя в расчет не принимаются.

Созаемщик по кредиту обязан вносить ежемесячные платежи по кредиту наряду с заемщиком, ответственность поручителя наступает в случае непогашения долга заемщиками.

Права созаемщика по ипотечному кредиту

Права созаемщика по ипотечному договору должны быть четко определены в кредитном договоре, в т. ч. права на приобретаемую недвижимость. Они зависят от статуса приобретаемой недвижимости, наличием брачного договора или другого документа, который определяет границы прав и ответственности созаемщика.

Обязанности созаемщика

Обязанности созаемщика и заемщика определяются кредитным договором и заключаются в своевременном обслуживании долга. Созаемщик обязан погасить задолженность, если основной заемщик не может этого сделать.

Кредитный договор может определять порядок погашения долга. Например, кредит погашает заемщик, в случае невозможности погашения, обязанность переходит на созаемщика или кредит погашается заемщиком и созаемщиком в равных долях ежемесячно и т. д.

Что стоит учесть, прежде чем стать созаемщиком?

Прежде чем принять решение о выступлении созаемщиком по ипотечному договору, следует учитывать следующее:

  • Договор заключается на срок 25–30 лет, за это время многое может измениться, в т. ч. уровень доходов как основного заемщика, так и созаемщиков по договору. Средств для погашения долга может стать недостаточно, но осуществлять платежи потребуется в любом случае.
  • Созаемщик может выступать в этом статусе по нескольким договорам (при достаточной платежеспособности), но приобрести недвижимость в ипотеку самому в качестве основного заемщика он не сможет.
  • Следует точно определять права созаемщика на недвижимость по ипотеке. Это может быть оформлено отдельным договором, в т. ч. брачным контрактом.
  • Созаемщик не может просто так отказаться от обязанностей по договору.

Может ли созаемщик отказаться от своих обязательств?

Решение выйти из созаемщиков может быть реализовано в большинстве случаев только через суд, т. к. банки не охотно идут на изменения условий кредитного договора. Для суда должны быть представлены неоспоримые доказательства невозможности дальнейшего участия в сделке.

В случае достижения согласия между сторонами к кредитному договору может быть подписано соглашение о выводе созаемщика и с привлечением нового, либо договор разделяется на 2 с выделением долей заемщика и созаемщика.

В каких случаях?

Необходимостью вывода созаемщика может стать расторжение брачного союза, при наличии судебного решения о разделе имущества. В этом случае, в решении должно быть оговорено, что одна сторона принимает на себя обязательства по выплате долга с правом оформления недвижимости в собственность, а вторая сторона отказывается от претензий к объекту и выходит из участия в сделке.

Источник: https://www.Sravni.ru/ipoteka/info/prava-i-objazannosti-sozaemshhika-po-ipoteke/

Какие права имеет созаёмщик по ипотеке

Права созаемщика на квартиру

Ипотечное кредитование населения – это выгодная доходная статья для банка, ведь сумма берётся на длительный срок и под немалые проценты. При этом компания не застрахована от финансовых рисков. Так бывает, когда клиент отказывается платить долг.

Чтобы обезопасить себя, организация настаивает на привлечении гарантов соблюдения условий сделки, выдвигая это требование обязательным условием при подписании договора.

Созаёмщик по ипотечному кредиту в глазах банка — это лицо, несущее такую же ответственность за погашение займа, как и основной должник.

Кто такой созаёмщик?

Человек, который выразит добровольное желание исполнить финансовые обязательства перед банком наравне с его клиентом, оформившим ипотеку на приобретение недвижимости, в юридической терминологии называется созаёмщиком. Данный вид ответственности – солидарный.

В рамках действующего законодательства кредитные учреждения имеют право настаивать на привлечении в этом качестве не менее 4 граждан (кроме самого владельца ипотеки). Главное требование к каждому из них – возможность погашать текущие платежи вместо основного клиента.

Компания, оформившая договор, имеет право требовать этого от каждого из созаёмщиков, которые взамен могут претендовать на долю недвижимого имущества, как потенциальные его собственники. Её величина эквивалентна выплаченной за основного должника сумме в денежном выражении. Окончательное решение по утверждению кандидата принимает банк.

Требования к созаёмщику по ипотеке

В зависимости от выбранной программы кредитования, условия, при которых лицо может взять на себя права и обязанности созаёмщика, могут несколько отличаться. При этом можно выделить единый свод требований, заявленных большинством банковских организаций:

  • наличие российского паспорта;
  • материальная состоятельность – необходимо иметь стабильный официальный источник дохода, способного не только перекрыть сумму ежемесячных взносов по ипотеке, но и в два раза превышать их размер (как минимум);
  • минимальный стаж работы на одном предприятии должен быть не менее полугода;
  • соответствие возрастным ограничениям – как правило, это диапазон от 21 до 65 лет;
  • лицо не должно иметь статус пенсионера;
  • безупречная кредитная репутация.

Ряд учреждений готовы сделать исключения по некоторым позициям, например:

  • дать заём иностранному подданному, если он докажет, что финансово обеспечен;
  • увеличить возрастной порог;
  • предоставить дополнительный пакет услуг, сделав его обязательным условием получения денег.

Кто может выступать созаёмщиком?

Какова роль созаёмщика в ипотеке, и кто вправе взять на себя такую ответственность? Теоретически это может сделать любой человек, которого пригласит потенциальный собственник недвижимости – близкий родственник или член семьи (либо просто знакомый). Главное, чтобы он вписывался в следующие рамки:

  1. Имел официальную работу.
  2. Стабильный доход.
  3. Не брал других крупных денежных ссуд.

Чаще всего в этой роли выступают супруги. Ведь чужого человека уговорить сделать такой шаг будет непросто. Что касается самих банков, то они так же более предпочтительно относятся именно к родственным связям в аспекте гражданского поручительства. Как правило, требования к кандидату в этом случае становятся минимальными.

Права и обязанности

Прежде чем пойти на такой шаг, человеку, будь то постороннее лицо или близкий родственник, следует понимать всю меру ответственности, которую он на себя принимает с того момента, как под ипотечным договором будет стоять его подпись.

Перед тем как подтвердить своё согласие с документом, договор нужно внимательно изучить, поскольку именно он является нормативным актом, регламентирующим права и обязанности заёмщика на весь срок действия сделки.

Рассмотрим стандартный пакет договорных обязательств:

  • в точности исполнять все пункты, требования и условия настоящего соглашения, в том числе и право очередности по внесению платежей, если исполнителей несколько;
  • своевременно вносить текущие платежи на расчётный счёт банковской организации, если основной должник либо стоящие в первой очереди лица, в силу ряда причин не в состоянии осуществлять оплату в рамках действующего графика;
  • подписать дополнительное соглашение между должником и созаёмщиком – это делается только в ситуациях, когда они не близкие родственники.

Справка! Молодым семьям, а именно они зачастую являются главными ипотечными клиентами, следует официально узаконить свой статус перед тем, как оформить ссуду.

Одновременно с обязанностями созаёмщик по ипотеке имеет право:

  • на долевую часть покупаемого таким способом недвижимого имущества;
  • оформить добровольный отказ от совместной собственности на жильё (с сохранением в полном объёме своих договорных обязательств по погашению долга);
  • при расторжении брака настаивать на разделе оставшейся суммы денежных средств между двумя супругами;
  • в том случае, если должник не в состоянии оплачивать кредит, настаивать на справедливом распределении долговой очередности между всеми участниками договора ежемесячно;
  • получить налоговый вычет в денежном эквиваленте в той ситуации, когда все участники процесса являются равноценными долевыми собственниками квартиры;
  • отказаться от данного статуса, если сможет найти себе полноценную альтернативу.

Может ли созаёмщик взять ипотеку или кредит?

Жизненные ситуации иногда складываются таким образом, что сам созаёмщик по ипотеке может выступить в роли заявителя на получение кредита для личных нужд.

Каковы в этом случае его шансы на то, что банк одобрит такое прошение? Давайте посмотрим на это глазами кредитной организации. Человек уже имеет определённые обязательства.

Сможет ли он финансово потянуть ещё один долг? Скорее всего, стараясь обезопасить свой капитал, такому претенденту на заём откажут.

Если гражданин уже имеет хорошую кредитную историю и сможет убедить сотрудников компании в своей материальной обеспеченности и возможности выплачивать суммы, намного большие, чем та, что указана в ипотечном договоре, ему могут пойти на встречу.

Специалисты рекомендуют подавать заявление в то же учреждение, где лицо уже выступает созаёмщиком и предоставить как можно больше документальных доказательств своей надёжности.

И если организация дорожит им как постоянным и стабильным клиентом, можно рассчитывать не только на одобрение заявки, но и на более лояльные проценты, ведь большинство банков стараются удержать своих пользователей — в том числе и более выгодными предложениями.

Как показывает практика, достаточно большое количество людей имеют несколько дорогостоящих кредитов одновременно.

Какие документы нужно собрать созаёмщику?

От кандидата на эту роль потребуются:

  • гражданский паспорт или иной документ, способный удостоверить его личность, например, военный билет или водительские права;
  • бумага, доказывающая наличие регистрации – это нужно в тех случаях, когда регион проживания человека и место, где он планирует участвовать в сделке, различны;
  • удостоверение о наличии пенсионного страхования;
  • трудовая книжка;
  • диплом о полученном образовании;
  • справка о заработной плате;
  • паспорта и свидетельства о рождении всех несовершеннолетних – имеются в виду те, кто будет зарегистрирован в данной квартире.

Также созаёмщик вправе отстаивать свои интересы в судебных инстанциях, если считает, что они ущемлены, либо условия договора не соблюдаются. При этом ему необходимо будет доказывать свою правоту документально.

За уклонение от прямых обязательств действующим законодательством предусмотрена ответственность – это может быть как административное, так и уголовное наказание, если противоправные действия сопряжены с отягчающими вину обстоятельствами.

Как созаёмщику выйти из ипотеки?

Можно ли поменять созаёмщика и выйти из договорных ипотечных обязательств? Ответ утвердительный, но с одной оговоркой – необходимо заручиться согласием кредитной компании, оформившей сделку.

Кроме данного варианта есть и другие законные пути по освобождению себя от ипотечной долговой зависимости. Как известно, все обязательства истекают только после того, как вся сумма по кредитному договору будет полностью погашена.

Если ипотека находится в действующей стадии, то всё намного сложнее.

Для этого человеку необходимо лично явиться в банк и написать соответствующее заявление. Конечно, сразу добиться положительного результата будет сложно.

Такие действия компании аргументируют тем, что показатель доходности созаёмщика был оценён на фоне материальной состоятельности основного должника.

Так может сложиться ситуация, что в случае неплатёжеспособности клиента исключение из договорных обязательств созаёмщика может поставить под сомнение возможность дальнейших выплат по ипотеке. Банк в такой ситуации сильно рискует.

Причина, которая сможет убедить руководство компании пойти навстречу заявителю, должна быть весомой, например:

  1. Развод.
  2. Диагностирование тяжёлого заболевания, требующего больших финансовых затрат на лечение.
  3. Судебное постановление.

Идеальное и более простое решение – найти себе замену. Кандидата проверят на кредитоспособность и соответствие заявленным компанией требованиям. После того как претендента одобрят, банк даст официальное заключение и выведет прежнего созаёмщика из действия договора. По закону у него есть на это не более 10 суток.

Если попытки договориться не увенчались успехом, альтернатива – подача искового заявления в суд.

по теме

Источник: https://mnogo-kreditov.ru/ipoteka/prava-sozaemshhika-po-ipoteke.html

Созаемщик по ипотеке имеет право на квартиру или нет, является ли он собственником

Права созаемщика на квартиру

Ипотека оформляется на крупную сумму, поэтому в банковской практике нередко допускается привлечение созаемщиков. Это помогает увеличить сумму кредита и вероятность одобрения заявки, но какие права появляются у созаемщика при оформлении договора? Является ли он собственником квартиры? На эти и другие вопросы ответим в статье.

Когда требуется привлечение созаемщика по ипотеке?

Обычно привлечение созаемщика по ипотеке требуется в следующих случаях:

  1. Недостаточная сумма дохода, получаемого основным заемщиком. Банк может попросить привлечь созаемщика. Он учтет сумму его дохода при расчете общей величины кредита.
  2. Получение ипотечного кредита при нахождении в браке. В этом случае супруг или супруга заемщика автоматически становится созаемщиком. Если иное, конечно, не предусмотрено договором ипотеки.
  3. Заемщик не соответствует критериям банка, однако договор на квартиру нужно оформить на него. Это актуально, например, для студентов, которые не соответствуют большинству банковских требований (по возрасту, стажу, доходу). В качестве созаемщиков допускается привлечь, например, их родителей, но на практике такое случается достаточно редко.

Привлечение созаемщика по ипотеке для основного заемщика является необязательным условием. Однако на практике заключение ипотечной сделки редко обходится без привлечения созаемщика.

Кто такой созаемщик? Его статус

Во многом статус созаемщика аналогичен статусу поручителя или даже основного заемщика, но есть много деталей. О них и пойдет речь в этом разделе.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Отметим основные обязанности созаемщика:

  1. Одинаковая ответственность с основным заемщиком. Если заемщик не сможет выплатить очередной платёж, эта обязанность ляжет на плечи созаемщика.
  2. Выплата ипотечного кредита, пока у основного заемщика не появится на это возможность.

Созаемщик имеет практически одинаковые права с основным заемщиком. Это значит, что он имеет право претендовать на квартиру, на которую оформлена ипотека, но в определенных пределах.

Созаемщику важно знать свои основные права:

  • на долю в объекте недвижимости;
  • на оформление добровольного отказа от совместной собственности на недвижимость (при этом сохраняются обязательства по выплате кредита);
  • на раздел оставшейся суммы между супругами при расторжении брака;
  • на справедливое распределение долговой очередности между всеми участниками договора на ежемесячной основе в случае невозможности погасить кредит самим заемщиком;
  • на получение налогового вычета, когда все стороны являются равноправными долевыми собственниками недвижимости;
  • на отказ от этого статуса в случае, если получится найти альтернативу.

Права и обязанности созаемщика по ипотеке могут быть изменены условиями кредитного договора в таких аспектах:

  • степень ответственности;
  • порядок исполнения обязательств по договору при неспособности на это главного заемщика;
  • установление прав на приобретаемый объект недвижимости.

Заёмщик, созаемщик и банк могут включать в договор устраивающие все стороны пункты с правами и обязанностями, если они не противоречат действующему законодательству, поэтому каждый такой договор будет индивидуальным.

Созаемщику нужно быть внимательным перед подписанием договора. Важно уточнить все непонятные моменты.

Итак, у него фактически те же права и обязанности, что и у основного заемщика, поэтому банк предъявляет к нему такие же требования, что и к основному клиенту. Это касается и списка документов, и общих критериев соответствия (по возрасту, доходу, занятости, проживанию).

Обычно созаемщиками становятся супруг или супруга основного заёмщика, но часто в их роли выступают родители, дети или другие близкие родственники. Допускается даже привлечение нескольких созаемщиков. Главное, чтобы их общее количество не превышало 3-х человек, однако это правило устанавливается самим кредитором. Если он не против, можно привлечь и большее количество лиц.

Различия между созаемщиком и поручителем

Чаще всего эти категории лиц путают.

Это понятно, ведь в обоих случаях этот субъект является для банка своего рода гарантом исполнения заемщиком своего обязательства, но между понятиями есть существенные различия.

Самое главное из них – банк вправе истребовать средства в оплату долга у созаемщика без обращения в судебные инстанции. Если дело касается поручителя, потребуется решение суда.

Поручитель не вправе претендовать на деньги или имущество заемщика. Доходы поручителя не учитываются при определении общей суммы кредита, а доходы созаемщика учитываются.

Для банка созаемщик – гарантия выплаты долга.

Подводные камни

Созаемщик имеет те же права, что и сам заемщик, только в части кредитной стороны вопроса. Что касается самого объекта недвижимости, здесь ситуация обстоит иначе, поэтому неверно думать, что созаемщик имеет право претендовать на собственность. Перед подписанием договора ему нужно взвесить все за и против.

Отдельно отметим подводные камни для созаемщика:

  1. У него могут возникнуть сложности при получении еще одного кредита, ведь все кредитные учреждения будут считать, что он уже имеет долговую нагрузку.
  2. При возникновении у основного заемщика проблемы с выплатой кредита все претензии будут предъявлены к созаемщику. Для этого даже не потребуется решение суда. И только потом требования могут быть предъявлены к его поручителям (при условии их наличия).

Супруги при оформлении ипотеки становятся совладельцами залогового имущества в равных долях. Недвижимость будет считаться совместно нажитым имуществом, при этом совсем не важно, за чьи деньги она была приобретена.

Если же официально брак не был заключен, потребуется оформление дополнительного соглашения об установлении долей в покупаемой недвижимости, но у партнеров на момент покупки квартиры установлены хорошие отношения, и они не думают о возможном разделе имущества.

Обычно такие дополнительные соглашения не заключаются. Отстоять свою долю можно только в судебном порядке. Здесь пригодятся квитанции об оплате ипотеки, договор, другие документы, которые могут подтвердить право созаемщика на долю в залоговой недвижимости.

Стороны должны прописывать, какие права созаемщик имеет на квартиру, на которую оформляется залог. Особенно важно это сделать, если созаемщик не является супругом или супругой заемщика.

Как прекратить быть созаемщиком?

Обычно созаемщики хотят расторгнуть договор по следующим причинам:

  • возникли сложности с погашением ипотеки;
  • им отказывают в кредите в другом банке;
  • испортились отношения с заемщиком.

Можно ли расторгнуть договор? Односторонний отказ созаемщика от обязанности исполнять условия договора невозможен.

Созаемщик может вносить изменения в договор или прекратить его действие только при условии, что с этим согласны все стороны, иначе ему придется обратиться в суд.

Однако на практике положительное решение в суде для созаемщика выносится редко. Шансы можно повысить, если привлечь на свою сторону заёмщика, но чаще всего это невозможно.

Если же все три стороны согласны, созаемщик может выйти из договора. Здесь возможны такие варианты:
  1. Оформить дополнительное соглашение.
  2. Подписать новый кредитный договор с привлечением другого созаемщика (или без созаемщика).
  3. Оформить два новых кредитных договора с разделением обязательств основного заемщика и созаемщика.

Взаимного согласия сторон достичь почти невозможно. Даже если созаемщик договорится с заемщиком, банк вряд ли пойдет на уступки, так как это автоматически будет означать, что при погашении кредита возникают проблемы. Выход созаемщика из сделки только ухудшит ситуацию. Это гарантирует банку новые риски.

Особенности раздела прав и обязанностей заемщика и созаемщика

Обычно на стадии заключения договора у основного заёмщика и его созаемщика налажены хорошие отношения, иначе созаемщик не стал бы соглашаться с его заключением. Однако ипотека оформляется на длительный срок.

За этот период отношения между сторонами могут испортиться, например, могут возникнуть семейные конфликты, произойти развод и т. д. Отношения может испортить само долговое обязательство, вернее, проблемы с его выплатой у заёмщика.

Тут не обойтись без раздела прав и обязанностей сторон.

По закону права могут быть разделены так:

  1. Если дело касается супругов, происходит раздел имущества. Между ними заключается мировое соглашение или решение принимается в суде.
  2. Все стороны могут прийти к взаимному соглашению в плане кредитных правоотношений.
  3. Заемщик и созаемщик могут прийти к соглашению при установлении собственников доли в объекте недвижимости. Другой вариант – установление доли решением суда.

Нужно обратить внимание на такие детали:

  1. Объект залоговой недвижимости всегда будет оставаться единым залоговым имуществом. Это актуально вне зависимости от того, как будут делить свои права и обязанности стороны.
  2. Заемщик и созаемщик не могут самостоятельно разделить свои обязанности по выплате кредита без привлечения кредитора.
  3. Чтобы разделить обязательства супругов, надо обратиться к их долям в общем имуществе, но суд не может своим решением принудить банк к пересмотру условий ипотеки. Когда кредитор потребует взыскания долга, уже будет актуально судебное решение. Тогда суд будет учитывать решения предыдущего суда в плане раздела долгового обязательства.

Созаемщику нужно знать свои права и обязанности. Важно детально ознакомиться с условиями заключаемого договора. Также не помешает прописать свою долю в имуществе, если созаемщик не является супругом или супругой основного заемщика. Тогда при возникновении конфликтов с заемщиком не потребуется обращаться в судебные инстанции.

Источник: https://Ipotechnik.pro/voprosy/prava-sozaemshhika-po-ipoteke-na-kvartiru/

Созаемщик по ипотеке. Ответственность. Какие права он имеет на квартиру

Права созаемщика на квартиру

Приобретение жилья на условиях ипотеки – это самый распространенный способ, позволяющий улучшить свои жилищные условия для большей части населения в нашей стране и во всем мире.

При оформлении договора банки предъявляют строгие требования к уровню платежеспособности кредитуемых лиц.

Увеличить недостаточный уровень доходов можно, если привлечь созаемщиков, обладающих надежным доходом и согласных разделить все риски кредитования с основным участником.

Законные права и обязанности созаемщика по ипотеке

Ипотека – это договор между физическим лицом и банком, согласно которому финансовое учреждение предоставляет долгосрочный кредит на покупку жилья под залог приобретаемого имущества. Со стороны кредитуемой стороны договор может подписывать не один человек, а несколько. Обычно такой способ применяется в случаях, если:

  • кредитуемое лицо не имеет достаточного уровня доходов;
  • участники кредитования находятся в законном браке;
  • заемщик не отвечает ряду других требований (стаж постоянной работы, прописка, трудоустроенность);
  • жилье приобретается на имя несовершеннолетнего лица.

На практике заемщики прибегают к помощи посторонних поручителей или созаемщиков, поэтому необходимо осознавать разницу между этими понятиями.

Права созаемщика по ипотеке такие же, как у основного получателя кредита, т.е. он в дальнейшем может претендовать на выкупленное в ходе ипотеки жилье.

С другой стороны, обязанности созаемщика аналогичны требованиям к заемщику. Он должен предоставить полный пакет документ, требуемый для оформления ипотеки, и соответствовать основным требованиям.

В качестве созаемщика могут выступать лица, имеющие:

  • гражданство Российской Федерации;
  • постоянное место работы (стаж работы отличается в разных банках и составляет от 6 месяцев до 2 лет);
  • достаточный уровень доходов (обычно требуется, чтобы месячный доход примерно в 2 раза превышал сумму платежа по кредиту и не имелось других непогашенных кредитов);
  • приличную историю кредитования;
  • возрастной ценз (минимальный возраст – 21 год, а максимальный – от 45 лет, т.е. пенсионеры и лица, выходящие на пенсию в период действия договора ипотеки, не могут стать участниками договора кредитования).

Соответствие перечисленным требованиям подтверждается документально.

Такой высокий уровень ответственности приводит к тому, что в роли созаемщиков обычно выступают родственники:

  • супруги;
  • родители;
  • взрослые дети;
  • сестры и братья.

Родственные отношения получателя кредита с созаемщиком положительно оцениваются банком, так как это повышает степень добросовестности кредитуемых лиц и служит гарантией благополучного погашения кредита.

В оформлении одного договора ипотеки могут привлекаться несколько созаемщиков, их количество ограничивается требованиями банка, но в основном не более 5 человек.

Ипотечный кредит. Права созаемщика-супруга

Ипотечные кредиты в большинстве случаев оформляют семейные пары. Формы и участие сторон в договоре может быть разным.  Прежде чем подписать договор, созаемщик по ипотеке может узнать какие права и обязанности он получает в результате.

Например, кредит оформляется сразу на двоих на равных условиях. В противном случае кредит оформляется на одного из супругов, а второй выступает в роли созаемщика. Поскольку вся собственность, приобретенная в течение семейной жизни, принадлежит обеим супругам в равных долях, права созаемщика по ипотеке на квартиру и его обязанности по долгам такие же как у основного заемщика.

Чтобы избежать спорных ситуаций, когда один из супругов, заключивший договор ипотеки, не может платить долг, а второй из супругов даже не знает о наличии задолженности перед банком, сотрудники финансового учреждения обычно требуют подписи всех членов семьи.

Если супруг не участвует в заключении договора ипотеки, то он или она подписывают документ о том, что никаких претензий на объект недвижимости они не предъявляют, т.е.

заранее отказываются от всех прав на приобретаемое жилье.

Но, чтобы избежать возможных судебных споров вокруг задолженности по ипотеке, банки предпочитают предоставлять кредиты, если договор подписывают супруги созаемщики по ипотеке.

В этом случае, если у одного из супругов ухудшается платежеспособность,  задолженность оплачивает второй супруг, а приобретенное жилье находится в общей собственности.

Общий кредит после развода. Можно ли выйти из созаемщиков по ипотеке

Развод – это всегда сложная ситуация для семьи, но при наличии любого непогашенного кредита, особенно ипотеки, процесс развода многократно осложняется. В случае развода возможны различные варианты поведения супругов, например:

  • муж и жена отказываются платить кредит дальше;
  • если созаемщик не платит ипотеку, но не отказывается от своей доли в жилье, а второй из членов бывшей семьи продолжает вносить кредитные взносы;
  • кредит оформлен на жену и погашается с ее счета, но фактически деньги для платежей на этот счет перечисляет муж;
  • часть средств (например, первичный взнос) была внесена за счет добрачной собственности одного из супругов, а остальные платежи осуществляет другой, при этом каждый претендует на максимальную долю в собственности;
  • от платежей и претензий на жилье отказывается тот член семьи, на которого оформлен кредитный договор, и второй супруг хочет переоформить данный кредит на себя.

Это наиболее часто встречающиеся спорные ситуации, но жизнь ежедневно подбрасывает новые варианты проблем.

Существует несколько способов решить конфликтную ситуацию:

  • доплатить сумму ипотеки (если позволяют средства или осталось не так много платежей), а после этого делить имущество через суд;
  • найти покупателя на залоговое жилье, который согласится внести всю сумму банку и погасить ипотеку;
  • заключить мировое соглашение, согласно которому распределить имущество, долги и детей с учетом интересов всех членов семьи;
  • обратиться в суд и решить вопрос о разделе имущества и долгов путем судебного разбирательства.

В двух последних случаях полученные документы (мировое соглашение или решение суда) необходимо предъявить в суд и написать заявление о выходе одно из созаемщиков из договора ипотеки.

К сожалению, банк, как равноправная сторона договора, не обязан рассматривать и принимать к исполнению представленные документы и может не согласиться на изменение договора.

В большинстве случаев развод и дальнейшие действия бывших супругов грозят судебным разбирательством и ухудшением платежей по кредиту, поэтому банки очень редко дают согласие вывести созаемщика из ипотеки.

Обычно, на такие шаги банк может вынудить только риск потери своих средств и непогашения кредита.
Шанс переоформить ипотеку на созаемщика возникает при рефинансировании ипотеки и переводе ее в другой банк, так как в данном случае подписывается новый договор.

Если на момент его подписания кредитуемые лица не состоят в браке, а уровень доходов одного из участников достаточен для погашения кредита, то возможно заключение ипотеки на новых условиях без привлечения созаемщика.

В тех случаях, когда при заключении ипотеки одна из сторон сразу вносит существенную сумму, например, 25 % процентов стоимости, то стоит сразу указывать, что такая-то доля собственности принадлежит данному лицу, и сохранить финансовые подтверждающие документы. Часть площади, оплаченная по ипотечному договору, будет разделена поровну между супругами как семейная собственность.

Заключенная ипотека до брака при разводе в большинстве случаев остается у того из супругов, который ее заключал, но вторая половина может потребовать возмещения половины средств, оплаченных в ходе совместного проживания.

Если существует ипотека при разводе, а бывшие супруги созаемщики не смогут достичь соглашения и передадут вопрос в суд, то нельзя однозначно предсказать итоги рассмотрения дела. В суде учитываются интересы не только супругов, но и детей, а также другие обстоятельства, например, состояние здоровья, наличие другого жилья и так далее.

Особые случаи раздела ипотеки при наличии созаемщика

Существуют варианты, при которых вопрос по разделу имущества, взятого в ипотеку, решается по специальным правилам. Это касается всех случаев, когда часть ипотеки оплачивается из целевых фондов, а также в случае проведения процедуры банкротства одного из должников.

Материнский капитал

Основной способ использования материнского капитала – это улучшение жилищных условий. Суммы из Пенсионного фонда напрямую поступают в банк на различных стадиях оплаты ипотеки, в том числе:

  • в качестве первичного взноса;
  • для погашения ранее заключенного договора.

С точки зрения законодательства время поступления не имеет значения. Существенная разница получается, если делится квартира в ипотеке при разводе, когда один из супругов хочет выйти из созаемщиков. Сложность состоит в том, что при использовании материнского капитала для оплаты жилья, родители обязаны закрепить за детьми соответствующее количество квадратных метров.

Самое правильное решение — при оформлении ипотеки сразу определить общую собственность на всех членов семьи. В этом случае Пенсионный фонд не сможет предъявить претензий при переоформлении собственности.

Сделать перераспределение квадратных метров во время действия ипотеки, если участвуют созаемщик и материнский капитал невозможно, так жилье находится в залоге у банка, а в случае продажи квартиры без выполнения обязательного условия, ПФ может затребовать возврат материнского капитала, как использованного не по назначению.

В таких случаях придется до конца рассчитаться с банком, оформить право собственности на всех членов семьи ( в том числе детей) и только потом производить раздел между заемщиками.

Банкротство созаемщика

Достаточно большие проблемы с оплатой ипотеки, если заемщик или созаемщик признается банкротом. Согласно законодательству все имущество банкрота, кроме жилья, являющегося единственным местом для проживания, попадает под арест и в дальнейшем реализуется для погашения долга.

Существует нюанс, по которому квартира, находящаяся в залоге у банка, не имеет статуса единственного объекта проживания, т.е. она попадает под требования законов о банкротства. Несмотря на то, что объект ипотеки уже находится в залоге, банки обычно не желают рисковать и предлагают заемщикам расплатиться с кредитом, не дожидаясь наступления сроков оплаты.

Исключение делается только в тех случаях, когда основной заемщик имеет достаточно большие и стабильные доходы.

Военная ипотека

Существует еще один способ получения жилья – это военная ипотека, когда государство оплачивает военнослужащим полную или частичную стоимость жилья.

Если государственных выплат не хватает для полного обеспечения кредита, заемщик может привлечь созаемщика, имеющего дополнительные средства, обычно это жена.

Если оба супруга являются военнослужащими, они могут оформлять один договор ипотеки и оплачивать его за счет двойного финансирования государства.

Сложности с обеспечением доли созаемщика возникают, если квартира по военной ипотеке при разводе становится объектом спора, например, один из супругов хочет прекратить свое участие в уплате ипотеки.

В связи с тем, что военная ипотека – это целевое финансирование, супруг, не являющийся военным, не имеет право стать собственником квартиры до ее полной выплаты и оформления документов на собственность.

После полной оплаты квартиру можно продать, подарить второму супругу, детям или посторонним лицам, но военнослужащий больше не имеет права на повторное оформление ипотеки.

Как доказать, что кредит платит только один заемщик

Для раздела имущества в случае развода в большинстве случаев необходимо доказать кто именно и из каких доходов оплачивает ипотеку. Несмотря на то, что все имущество, нажитое в течение семейной жизни должно делиться между супругами, суд может принять и другое решение, например, определить разные доли.

Доказать факт, что имела место единолично оплачиваемая ипотека после развода можно только одним способом – предъявить документы:

  • об оплате кредита;
  • о реализации личного несемейного имущества, предшествующего оформлению ипотеки, если средства были использованы в качестве первоначального взноса;
  • документальное подтверждение второго супруга о том, что он не принимал участия в оплате.

Самый бесспорный с этой точки зрения способ оплаты – это перечисление кредитных средств с зарплатной карты.

Наиболее сложный для доказательства случай, когда средства поступают со счета одного супруга согласно договору ипотеки, при этом поступление на этот счет обеспечивает другой супруг. В этом случае необходимо хранить все платежные поручения или квитанции о перечислении средств.

Доказательством может послужить расписка о получении средств для оплаты, долговое обязательство, брачный договор или другие документы, составленные между супругами.

Заключение ипотеки с привлечением созаемщика может вызвать острые противоречия между участниками договора, большинство из которых решаются только в судебном порядке.

 

Источник: http://calculator24.ru/2017/12/09/sozaemshhik-po-ipoteke-otvetstvennost-prava-na-kvartiru/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.