Права председателя совета мкд

Обновление полномочий для председателя совета дома

Права председателя совета мкд

Вот и внесли изменения в полномочия председателя совета дома.

Проанонсированы они были как нечто чрезвычайно новое, важное и полезное. Что по факту?

В двух пунктах ч. 8 ст. 161 Жилищного кодекса РФ про полномочия председателя (на подписание договора управление и контроль) к словам про доверенность добавили слова про возможность наделения таким полномочием про решению собрания.

1. Изменение полномочия по подписанию договора управления

Про подписание договора управления уже обобщала практику судов. Они в своём большинстве учитывают положения Гражданского кодекса РФ о том, что

«правила о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений» (п. 4 ст. 185).

Минстрой думал иначе, но по факту чаще всего собственники справлялись без отдельных бумажек-«доверенностей» (практика судов).

Теперь практика по этому вопросу станет ещё однозначнее.

2. Изменение формулировки полномочия по контролю

А вот что сделали с полномочием по контролю — возмущаются даже на проУКашных сайтах.

Раньше доверенностями в рамках этого полномочия никто почти не пользовался, так как слова про доверенность относились к контролю и, по мнению большинства, не относились к тому, что шло после запятой (акты приемки работ, акты о некачественных услугах).

То есть при хоть немного адекватной УК председатель подписывал акты

▪ просто потому, что он председатель и у него есть (было?) такое полномочие в силу предыдущей редакции п. 4 ч. 8 ст. 156 ЖК РФ,▪ потому, что подписание председателем предусмотрено самой формой акта приемки работ, утвержденной Приказом Минстроя РФ, и Правилами №354 — в отношении актов о некачественных услугах.▪ часто это дополнительно прописывалось в договорах управления;

▪ в отдельных случаях собственники наделяли председателя таким полномочием на общем собрании, чтобы противодействовать возможным препятствиям со стороны УК (здесь можно вспомнить уже обозначенное положение гражданского законодательства «решение собрания = доверенность» и благосклонное отношение судов к такому пониманию).

Если УК была неадекватная, то она отказывалась подписывать акты, трактуя рассматриваемый пункт как ей удобно. Иногда в договорах управления с УК «от застройщика» можно было встретить пункт, что если собственники не уполномочили какое-то лицо (не обязательно председателя) на приемку работ, то акты подписывает собственник с большей площадью помещений.

Новая редакция пункта не предусматривает никаких запятых между доверенностью / решением собрания и подписанием актов. Поэтому негодование нормальных УК «с кем теперь подписывать акты, если нет решения / доверенностей» вполне объяснимо.

В первоначальном тексте проекта было лучше. В этом пункте предлагалось написать, что председатель действует без доверенности. Это было бы удобно всем. Но нет, надо было при рассмотрении всё испортить.

Во всём этом можно найти плюс: это новый повод (или причина) провести общее собрание собственников, выбрать работающий совет дома (если он ещё не создан) и начать уже интересоваться и контролировать то, что происходит за порогом квартиры

Для всех подписчиков основного telegram канала ЖКХ доступен мой проект Положения о совете МКД и повестка собрания по вопросам, связанным с работой совета.

Для подписчиков закрытого канала доступны также шаблоны протокола урегулирования разногласий к договору управления, отрицательного и положительного заключений совета дома на проект договора управления, документов для опроса собственников, различных актов и заявлений — то, что нужно активному совету дома для его работы.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.

Источник: https://gkhvsem.ru/all/obnovlenie-polnomochiy-dlya-predsedatelya-soveta-doma/

Совет МКД – права и обязанности, порядок и процедура избрания, назначение председателя

Права председателя совета мкд

Правожил.com > Вопросы ЖКХ > ТСЖ > Совет МКД — права и обязанности его членов, требования к их деятельности

Собственность на жилые помещения является не только правом гражданина. Владение недвижимостью налагает на него ряд обязанностей, в которые входит оплата услуг и содержания, а также необходимость принимать важные решения, прямо или косвенно касающиеся принадлежащей жилплощади.

Особенно важно участие владельцев, когда решать приходится не только индивидуальные вопросы, но и общие, если жилье находится в многоквартирном доме. Необходимо знать, что такое совет МКД, права и обязанности данного представительного органа, порядок избрания его членов.

Что такое многоквартирный жилой дом?

Требования, которые предъявляются к управлению законодателями, имеют отношение именно к МКД. Чтобы не возникало путаницы, следует разобраться, что такое МКД и чем отличается от понятия «жилой дом».

Понятие

К МКД относятся дома, если в них:

  • несколько квартир;
  • несколько собственников;
  • имеются помещения общего использования;
  • имеется территория общего использования.

Объектом собственности в МКД выступают именно квартиры. Их владельцами могут являться физические, юридические лица, а также государство.

Отличия МКД от жилого дома

Отличительная характеристика МКД от жилого дома

В отличие от МКД понятие «жилой дом» законодательно определено. Это отдельное здание, состоящее из комнат и дополнительных хозяйственных помещений (ст. 16 ЖК РФ). В жилом доме объектом собственности выступает сама постройка, а также её комнаты.

Основные отличия жилого дома от МКД можно определить по нескольким критериям.

  1. Наличие нескольких собственников.

В жилом доме, как правило, один собственник. Если владение домом осуществляется несколькими хозяевами на правах долевой собственности, несмотря на то, что собственников жилого дома несколько, такая постройка многоквартирным домом не считается. Требования, прописанные в законодательстве относительно МКД, на них не распространяются.

В МКД владение помещениями осуществляется, как на правах собственности отдельной квартирой целиком, так и на в случаях долевого владения в ней. При этом в рамках МКД собственность всех жильцов считается общей долевой. Размер доли каждого собственника определяется из соотношения личного владения площадью к общему размеру МКД.

Если в жилом доме несколько владельцев, при этом доля каждого выделена в натуре, то чаще всего раздел также касается и территории, на которой расположен дом.

К общему имуществу в этом случае будут отнесены только места, предназначенные для совместного использования. Если в натуре разделить помещение невозможно, то ответственность за всё строение владельцы несут солидарную, исходя из размера своих долей.

Общее имущество МКД:

Кому принадлежит общее имущество в МКД?

  • помещения, которые предназначены для общего пользования (подвал, коридоры, лифты, чердак и т.д.), расположенные в доме;
  • конструкции строения как несущие, так и ограждающие (крыша, фундамент, стены, колонны и т.д.);
  • оборудование, которое предназначено для функционирования дома (водопроводное, электрическое, газовое и т.д.);
  • земельный участок (придомовая территория);
  • все хозяйственные постройки, которые находятся на придомовой территории, и предназначены для общего использования.

Именно поэтому, вопросы ремонта и содержания общего имущества решаются коллегиально собственниками квартир МКД.

Ответственность за управление жилым домом полностью ложится на его владельца.

Управление МКД является обязанностью каждого собственника, при этом, если владельцев более четырех, необходимо сформировать совет МКД.

Обязанности совета многоквартирного дома

Функции и обязанности Совета МКД

Основная обязанность совета МКД – связь между управляющей организацией, подрядными и обслуживающими дом компаниями и жильцами.

В рамках этой работы совет дома:

  • должен передавать УК данные о решениях, принятых на общих собраниях;
  • обязан осуществлять контроль над деятельностью УК;
  • обязан засвидетельствовать неудовлетворительную работу УК или поставщика коммунальных или иных услуг и потребовать должного исполнения договора.
  • осуществляет оценку работы УК, в результате которой имеет право сменить её на более достойного кандидата;
  • должен планировать работу и отчитываться перед жильцами о грядущих мероприятиях и результатах своей деятельности (ежегодно);

При этом совет МКД — это не отдельная организация, которой требуется официальная государственная регистрация. Это орган представительный, совещательный и контролирующий.

Если сравнить систему управления МКД с жилым домом, то совет МКД на практике выступает в качестве собственника. Только в случае с МКД им выступает группа выборных лиц, полномочия которых одобрены жильцами дома.

Правильно организованное управление позволяет посредством совета МКД выполнять наиболее значимые для собственников работы по ремонту и содержанию общего имущества, а также делает работу УК наиболее эффективной и отражающей интересы жильцов.

Права совета многоквартирного дома

Что входит в права Совета МКД?

Перечень прав совета дома полностью отражен в статье 161.1 ЖК России.

К основным правам членов совета относятся:

  • право на заключение договоров от лица всех собственников с УК и подрядчиками;
  • инициация работы УК или их отмена;
  • обеспечение исполнения тех решений, которые приняты жильцами на общем собрании;
  • сбор жильцов для решения вопросов, связанных с территорией и помещениями общего пользования, ремонтом, заключением договоров подряда на обслуживание дома, его содержание и обеспечения коммунальными услугами и т.д.;
  • вынесение на собрание вопросов, касающихся управления домом;
  • предварительная оценка условий подрядчиков (при взаимодействии с комиссией по оценке) и знакомство жильцов с плюсами и минусами предлагаемых услуг;
  • участие в комиссиях по аварийным вопросам, касающихся нанесения прямого ущерба имуществу жильцов;
  • подписание актов планирования и проведения ремонтных работ.
  • возможность получать денежное вознаграждение за свою работу, если такое решение принято жильцами, утвержден его размер и сроки выплаты;
  • работа до момента переизбрания, которое возможно каждые два года или при неудовлетворительной работе членов совета, а также до организации ТСЖ.

При этом важно уточнить, что органом управления МКД является не совет, а собрание собственников. Совету же определяется функция «глашатая».

Во всех вышеперечисленных случаях члены совета обязаны отражать исключительно те решения и пожелания, которые приняты на общем собрании, а не свои лично.

Избрание совета многоквартирного дома

Процедура избрания Совета МКД

Поскольку члены совета МКД являются представителями собственников, их должности — выборные.

Порядок избрания

Необходимость организации подобного представительного органа изложена в Жилищном кодексе России (ст. 161.1), если дом не находится под управлением ТСЖ (товарищества собственников жилья), либо администрации кооператива (жилищного или потребительского). Таким образом, регулируется необходимость иметь в МКД только один представительный орган.

Формирование совета происходит посредством общего собрания жильцов. Чтобы результаты выборов имели законную силу, следует строго соблюдать требования, законодательно выдвинутые к проведению собраний.

Провести мероприятие по выбору совета собственники имеют право самостоятельно. Если ранее подобные собрания жильцами не проводились и процедура инициаторам неизвестна, следует обратиться в УК.

Её работники помогут определить перечень необходимых документов, дадут рекомендации по процедуре проведения мероприятия и правовому оформлению решений.

Процедура избрания

Этапы избрания совета:

Этап включает в себя формирование повестки дня, связанной с избранием членов совета и его председателя. Следует подобрать необходимые кандидатуры заранее, на основании предварительного опроса собственников.

  1. Уведомление всех собственников о рассматриваемых вопросах и сроках проведения мероприятия.

Важно: поставить жильцов в известность о проведении мероприятия инициаторы обязаны не менее чем за 10 дней.

Методы оповещения:

  • направление заказного письма персонально каждому из собственников;
  • вывешивание объявления на специальной информационной доске;
  • информирования при помощи электронных писем.

Оформление протокола собрания жильцов об избрании Совета МКД

Последние два метода применимы только тогда, когда ранее на собраниях они были одобрены жильцами.

  1. Выбор способа проведения мероприятия.

К способу проведения собрания, на котором избирается совет, особых требований нет. Поэтому инициаторы вольны выбрать один из трех допустимых вариантов: очный, заочный или очно-заочный.

Если это первое собрание жильцов, очный способ его проведения обязателен. Если в итоге жильцы не пришли к единому мнению, допускается проведение ания в заочной форме.

Очно-заочный способ должен быть непрерывным. То есть заочная часть должна проводиться с интервалом не более суток.

В этап включена раздача опросных листов, сбор заполненных бланков, подсчет всех жильцов. При этом учитывается весомость голоса, основанная на доле жильца в общей собственности. Чем больше площадь, которой он владеет в доме, тем больший процент жилец имеет при ании

Совет будет считаться избранным, если больше половины собственников присутствовали на мероприятии, и 50% утвердили представленные кандидатуры.

  1. Оформление протокола и уведомление о решениях.

После оформления протокола необходимо уведомить каждого собственника о принятых решениях тем способом, который утвержден заранее. Также необходимо передать сведения о принятых изменениях в органы государственного надзора.

Важно помнить, что легитимность мероприятию обеспечивает пакет документов, который является обязательным при проведении подобных мероприятий.

Документы, необходимые для проведения собрания жильцов по избранию Совета МКД

Необходимые документы:

  1. Предварительный протокол, содержащий данные о повестке дня – выборе членов совета и председателя.
  2. Уведомления о повестке и дате мероприятия.
  3. Реестр всех фактических собственников МКД, с указанием реквизитов документов, подтверждающие права на владение помещениями.
  4. Реестр жильцов, присутствовавших на мероприятии и проавших.
  5. Листы ания.
  6. Окончательный протокол.
  7. Уведомления по результатам мероприятия.

Согласно закону полномочия даются совету на 2 года. После этого срока, следует повторно созывать собрание и избирать совет МКД.

Если в МКД в течение года не создан представительный орган, его организация ляжет на плечи местной администрации или УК. Тогда в трехмесячный срок перед собственниками поставят вопрос, либо о формировании совета, либо о создании ТСЖ.

В этом случае велика вероятность того, что в члены совета войдут исключительно те люди, с которыми будет удобно работать УК. Тогда совет может существенно потерять в качестве работы, так как функция контроля УК является для него основной.

Председатель и совет МКД — права и обязанности

Порядок избрания председателя МКД

Закон не предъявляет требований к квалификации председателя дома. Требования исходят из тех функций, которые будут возложены на него жильцами:

  • главный член совета МКД должен обладать авторитетом у жильцов и иметь активную гражданскую позицию;
  • много будет зависеть от способности кандидата отстаивать права жителей дома;
  • желательно, чтобы кандидат обладал знаниями в сфере строительства/ремонта и был юридически грамотным.

Назначение на должность происходит на собрании, кандидат выдвигается из членов совета.

Права и обязанности председателя

Руководя, председатель совета дома будет ответственен за его работу.

Именно председатель:

Полномочия председателя МКД. Фото № 9

  • подписывает договора от лица всех собственников, включая договор с УК;
  • может вносить в договора необходимые жильцам поправки;
  • согласовывает сроки и необходимость проведения ремонтных и иных работ;
  • информирует жителей дома об условиях и изменениях в работе УК и подрядчиков;
  • осуществляет контроль проведения работ УК и подрядчиками;
  • имеет право подписывать акты (о повреждениях, нарушениях, по окончании работ и т.д.);
  • может выступать от лица жителей в суде по вопросам, касающимся общедомовых проблем или проблем конкретных собственников (при наличии доверенности).

Подтвердить полномочия председатель может выпиской из протокола собрания.

В ней должна быть зафиксирована дата мероприятия, полный адрес МКД, указано решение и срок полномочий. Подписи председателя и секретаря обязательны, Если на мероприятии присутствовал представитель муниципалитета, он также может заверить документ подписью.

Необходимость управления многоквартирными домами, жильцы которых являются собственниками недвижимости, последние годы встали настолько остро, что законодателям пришлось принять дополнительные нормы для регулирования их вклада в управление МКД.

Совет МКД – инициатива, прекрасно зарекомендовавшая себя, если подход к его созданию не является формальным и члены совета заинтересованы в улучшении качества работ по обслуживанию и содержанию дома.

О том, что такое совет многоквартирного дома, порядок его создания и деятельности, вы можете узнать, посмотрев видео:

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

05 мая 2017      kasjanenko         492      

Источник: https://PravoZhil.com/zhkh/tszh/sovet-mkd-prava-i-obyazannosti.html

Права председателя совета многоквартирного дома

Права председателя совета мкд

В соответствии с частью 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс, ЖК РФ) договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в письменной форме или в электронной форме с использованием Государственной информационной системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами от общего числа собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Таким образом, договор управления многоквартирным домом составляется в форме одного документа, который подписывается управляющей организацией, с одной стороны, и собственниками помещений, с другой стороны.

Число собственников помещений, подписавших договор управления многоквартирным домом, должно быть таким, чтобы принадлежащее им количество составляло более 50 процентов от общего числа всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Только при выполнении данного условия договор считается заключенным.

Любой из собственников помещений в многоквартирном доме может наделить другое лицо (своего представителя) полномочием подписать за него договор управления многоквартирным домом. Таким представителем может быть любое физическое или юридическое лицо.

Обычной формой удостоверения того, что представитель наделен полномочием совершить какое-то действие от имени представляемого лица, является доверенность[1].

Представителем собственника помещения в многоквартирном доме при подписании договора управления многоквартирным домом может быть, в том числе, и председатель совета многоквартирного дома. На это прямо указано в статье 161.1 Жилищного кодекса. Согласно пункту 3 части 8 статьи 161.

1 ЖК РФ председатель совета многоквартирного дома «на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом…».

При этом по договору управления приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями.

Таким образом, председатель совета многоквартирного дома может подписать договор управления от имени тех собственников помещений в доме, которые предоставили ему такие полномочия своими доверенностями. Собственники помещений, не выдавшие соответствующие доверенности председателю совета многоквартирного дома, подписывают договор управления сами.

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации (пункт 4 статьи 185) полномочия представителя могут содержаться не только в доверенности, но и в договоре либо в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений.

Соответственно, полномочия председателя совета многоквартирного дома заключить (подписать) договор управления многоквартирным домом на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, могут быть определены решением общего собрания таких собственников.

Для этого в повестку дня общего собрания кроме вопроса об утверждении условий договора управления многоквартирным домом должен быть включен вопрос о предоставлении председателю совета многоквартирного дома полномочий от имени собственников помещений в многоквартирном доме заключить (подписать) договор управления многоквартирным домом на условиях, указанных в решении общего собрания.

Вопрос о предоставлении полномочий председателю совета многоквартирного дома заключить (подписать) договор управления многоквартирным домом на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, не отнесен Жилищным кодексом к перечню вопросов, требующих для принятия решения квалифицированного числа , в отличие от наделения его полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 Жилищного кодекса[2]. Поскольку заключение (подписание) договора управления не связано с предоставлением председателю совета многоквартирного дома полномочий принимать самостоятельные решения, а только с полномочием подписать договор, решение о заключении которого и об условиях которого принято общим собранием собственников помещений в доме, по нашему мнению, для принятия такого решения достаточно большинства от общего числа принимающих участие в данном собрании собственников помещений (при условии, что общее собрание имеет кворум).

Необходимо также учесть, что согласно пункту 4 статьи 185 Гражданского кодекса правила о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в решении собрания.

Поскольку доверенность – это «письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу», важно учесть, кто из собственников помещений в многоквартирном доме при ании по вопросу повестки дня общего собрания о предоставлении председателю совета многоквартирного дома полномочий заключить (подписать) договор управления проал «за», тем самым письменно подтвердив свое согласие предоставить такое полномочие. Соответственно, рекомендуем председателю совета многоквартирного дома подписывать договор управления от имени только тех собственников помещений, которые в бюллетене ания по вопросу о предоставлении ему полномочий заключить (подписать) договор управления проали «за».

Для того чтобы перечень лиц, наделивших председателя совета многоквартирного дома полномочием подписать договор от их имени, был определен, рекомендуем лицам, осуществляющим подсчет , поданных по вопросам повестки дня общего собрания (членам счетной комиссии), оформить соответствующую выписку из общей таблицы с результатами подсчета . В такой выписке кроме указания вопроса, поставленного на ание, необходимо привести перечень лиц, проавших «за» по указанному вопросу (фамилия, имя, отчество собственника помещения – физического лица или наименование юридического лица), а также номер и площадь принадлежащего каждому из таких собственников помещений в многоквартирном доме, количество , принадлежащих каждому из таких собственников. Выписку, подписанную членами счетной комиссии, рекомендуем приложить к договору управления в качестве подтверждения полномочий председателя совета многоквартирного дома подписать от имени указанных в ней собственников помещений договор управления.

Тем собственникам помещений, которые не участвовали в общем собрании, и тем, кто на общем собрании проали «против» или «воздержался» по вопросу о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями заключить (подписать) договор управления, необходимо обеспечить возможность самим от своего имени подписать договор, условия которого утверждены решением собрания.

Правомочность подписания договора председателем совета многоквартирного дома важна также для того, чтобы лицензионный орган (государственная жилищная инспекция) принял решение о включении многоквартирного дома в реестр многоквартирных домов, управляемых управляющей организацией, о заключении договора с которой было принято решение общего собрания. Необходимо отметить, что судебная практика в отношении отказов во внесении в реестр лицензий, в том числе из-за отсутствия в приложении к заявлению, подписанного необходимым количеством собственников договора управления, по данному вопросу неоднозначна[3].

 

[1] Согласно пункту 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

[2] См. часть 1 статьи 46 и часть 2 статьи 44 ЖК РФ.

[3] Постановление АС ЗСО от 20 июня 2018 г.

по делу № А27-14726/2017: суды трех инстанций признали неправомерным формальный отказ органа ГЖН во внесении изменений в реестр лицензий в связи с тем, что у председателя совета многоквартирного дома, уполномоченного решением общего собрания и подписавшего договор управления, отсутствует такое правомочие по причине отсутствия оформленных доверенностей от имени каждого собственника МКД на подписание договора управления.

Источник: http://www.UrbanEconomics.ru/spravpotreb/prava-predsedatelya-soveta-mnogokvartirnogo-doma

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.