После получения гпзу что делать

Что такое ГПЗУ земельного участка и как получить его самостоятельно?

После получения гпзу что делать

Градостроительный план является документом, который нужно получать до начала составления проекта, возведения либо реконструкции капитального объекта на земельных участках. Образцы ГПЗУ содержат данные о месте необходимого установки дальнейшего объекта капитальных строительств, данные об ограничении применения территории, среди которых:

  • если земельный участок весь либо частичным образом находится в границе области с особенными условиями применения участка (охранные области инженерной сети, приаэродромная территория, водоохранная область, прибрежная полоса для защиты, объект культурных наследий и многое другое),
  • другие данные с учетом требований статьи 57.3 Градостроительного кодекса России.

На сегодняшний день вы теперь знаете, гпзу что это такое. Требования к ним указаны в документах по планировкам участка.

Государственная услуга по предоставлению плана гпзу в Московской области, начиная с 2017 г. перевели в электронный тип. В течение первого полугодия гпзу 2019 – 2020 задач составления проекта в Московской области подготовили больше 4 500 градостроительных планов земельных территорий, что в 2,5 раза более, чем за такое же время за минувший год.

Особенности оформления градостроительного плана территории: ограничение, документация и причины отказов

Градостроительный план земельного участка, который коротко принято обозначать как ГПЗУ, показывает условия вероятной застройки земельных участков, среди которых ограничение для постройки здания, любого вида строения или сооружения.

Этот документ нужен, чтобы вначале подготовить проект большого объекта капитальных строительств.

Особенности оформления ГПЗУ, какие могут быть проблемы и ошибки, какие виды документов для данной процедуры могут потребоваться и сколько стоит подготовка документов для получения градостроительного плана, а также сколько нужно будетдожидаться итогов, далее пойдет речь.

Кто вы можете получить план?

Подавать заявления на получениегпзу это способны как физические, так и юридические лица, и к тому же любой индивидуальный предприниматель, являющийся в качестве правообладателя земельного участка в Московской области: владелец, который владеет и использует на праве постоянного применения, безвозмездное пользование, пожизненное наследуемое владение, по соглашению аренды, соглашению субаренд.

Как можно получить ГПЗУ?

Как и где получить ГПЗУ? Чтобы получить образец гпзу в Москва вы можете подавать электронные заявления на сайте государственной услуги Мособласти. Услугу можно получить совершенно бесплатно.

Оформлять заявление на сайте госуслуг вы можете лишь зарегистрированным пользователям. По этой причине вначале нужно зарегистрироваться на сайте.

После эффективной регистрации среди доступной услуги требуется подобрать следующее действие «Подготовка гпзу земельного участка (кроме земельного участка с видом разрешенного применения «чтобы вести личное подсобное хозяйство», «вести садоводство», «вести дачное хозяйство», «для индивидуальных жилищных строительств») в Московской области». Для возведения на территории с отмеченным типом применения градостроительный план не нужен.

Потом нужно заполнять соответствующее заявление:

  • ФИО, СНИЛС с адресом проживания,
  • Контактные данные,
  • статус (юридических либо физических лиц),
  • метод получения итога услуги.

Какие документы потребуются?

  • паспорт;
  • доверенность, если заявитель представляет интерес правообладателей территории.

По желанию заявителей вы можете представлять:

  • выписка из Единого госреестра юридического лица (во время обращения юридического лица) либо из Единого госреестра индивидуального предпринимателя (если вы обратились и вы индивидуальный предприниматель);
  • выписка из единого госреестра жилья;
  • На адрес почты отправляется уведомление о регистрации заявлений, в основном, на это нужен один день.

Статус рассмотрения заявления вы можете просмотреть в собственном аккаунте на сайте госуслуг Московской области.

Максимальный срок гпзу подготовки градостроительного плана достигает приблизительно 20 суток.

Когда могут отказать?

Если вы решили заказать гпзу, то вам могут и отказать в следующих случаях:

  • в ЕГРН нет основной информации о земельном участке;
  • нет предусмотренной законодательством России и Московской области утвержденных документов по планировке участка;
  • заявитель не правообладатель территории.

За какой отрезок времени можно получить соответствующий документ?

Получать ГПЗУ вы можете после завершения месяца. Время предоставления подсчитывается со дня регистрации заявлений и подачи документации. Обращаться за предоставлением ГПЗУ вы можете:

  • С помощью представителей, которые имеют доверенность на осуществление таких операций;
  • С помощью web портала (проводится подача электронных заявок);
  • Самому;
  • С помощью почты.

Если вы задумались о том, сколько это обходится, то необходимо отметить, что предоставление ГПЗУ представляет собой бесплатной муниципальнуб услугу.

Из всего вышесказанного делаем вывод, что после того, как вы подали документы советуем встретиться с архитектором, проводящим подготовку ГПЗУ. Это дает возможность выяснить все моменты, которые способны вызывать у архитектора вопросы. Их решение может ускорять разработку градостроительных планов. Заявитель при положительном ответе может получить такие виды документов, как:

  • Два образца ГПЗУ;
  • Нахождение еомитета об утверждении градостроительного плана (копия).

После предоставления ГПЗУ вы можете обращаться к архитектору, чтобы составить проект постройки и собирать пакет документации, чтобы получить разрешение на проведение стройработ.

Источник: https://geo-buro.ru/news/gpzy_sam/

Гпзу получен, что дальше?

После получения гпзу что делать

О ключевых стадиях реализации девелоперского проекта и возможных рисках рассказывает Денис Крючков, АН «Рядом».

После согласования генерального плана участка формируется техническое задание на проработку внутренних помещений (квартирография). На этом этапе девелопер должен предоставить описание желаемой номенклатуры помещений и ее процентное соотношение в доме. Не имея опыта или понимания рынка, сделать это сложно.

Далее следует проработка стадии П(«Проект» – совокупность текстовых и графических материалов, предназначенных для согласования, экспертизы и утверждения), затем Р («Рабочая документация» – для производства строительных и монтажных работ) и т. д.

Выявление ошибок и формирование пакета документов является ключевым моментом для прохождения экспертизы и последующего вывода объекта в продажу. Например, если в проекте будет некорректно посчитана общая площадь, то при отрисовке планировок для «открытия адреса» придется подгонять площади под данные в экспертизе.

То есть единой линии общих показателей не будет, а это погрешность в финансовой модели. Не редки ситуации, когда после проверки выясняется, что площадь дома превышает данные в экспертизе. Сотрудники нашей компании неоднократно сталкивались с подобными случаями.

Тот, кто имеет опыт работы с недобросовестными проектировщиками, способен уже на стадии П сформировать перечень замечаний и отправить в экспертизу полностью проверенные чертежи с корректными показателями площадей.

Наконец – получение разрешения на строительство, подготовка и отправка в Минстрой проектной декларации, но это уже не требует участия специалистов по продукту и продажам.

Параллельная итерация – это детальная проработка проекта в части маркетинга. Начинается она с анализа рынка, выделения существующих запросов, выполняется SWOT-анализ, который помогает понять основные плюсы-минусы проекта, точки роста и угрозы продажам.

Далее – определение целевой аудитории проекта с выявлением уникального торгового предложения (УТП) для конкретного проекта.

Этот процесс основополагающий, так как неверно заложенные показатели могут существенно изменить экономику проекта в целом или увеличить сроки реализации, что чревато налогом на доходы после ввода объекта в эксплуатацию (облагается дельта от цены продажи и себестоимости).

Медиапланирование на весь период реализации проекта рассчитывается исходя из финансовых показателей, то есть от планового графика продаж и поступлений по сделкам. При этом также учитывается сезонность рынка, внешние факторы, которые представляется возможным спрогнозировать.

Креативная концепция проекта – это и есть посыл, с которым мы выходим к ранее выявленной целевой аудитории. Здесь важно не только дать понимание продукта для потребителя, но и отстроиться от конкурентов.

На сегодняшний день конкуренция в сегменте жилой недвижимости Московского региона так велика, что некоторые девелоперы прибегают к крайним мерам и используют в своей концепции обнаженную натуру, нижнее белье и другие «примечательные» картинки, забывая о важных для потребителя рациональных характеристиках проекта, без которых рекламная кампания привлекает нецелевую аудиторию.

В процессе реализации рекламной кампании важно иметь возможность оперативно ее корректировать. Для этого используются различные системы учета входящих обращений: кол-трекинг, счетчики статистики, например Yandex metrika, google analytics, а также система сквозного анализа roistat.

Для стабильных темпов реализации проекта, согласно сформированному графику продаж, необходимо иметь проверенных партнеров, у которых, в свою очередь, есть в штате квалифицированный персонал с глубокими знаниями в сегменте.

На сегодняшний день широко используется схема коэксклюзива, когда на реализацию проекта привлекают два агентства – для здоровой конкуренции (у каждого свои инструменты и подход к продажам). Такая схема наиболее эффективна, учитывая заинтересованность каждого из них в более высоких показателях в продажах.

Для девелопера в данном случае наступает полная диверсификация рисков по неисполнению планов продаж проекта. Но это касается комплексного освоения территорий, когда общая площадь проекта составляет не менее 30 тыс. кв. м.

Для небольших проектов выгоднее иметь одного надежного партнера по реализации, который полностью вовлечен в проект начиная с этапа поиска земельного участка или с ранней стадии проектирования.

При выведении нового проекта на рынок важно помнить, что фундаментальная закладка всех составляющих должна быть корректна на всех этапах.

Если по какой-то причине проект оказался нерентабельным или была выявлена системная ошибка в проектной документации, перепроектирование займет от 8 до 12 месяцев.

Данный срок критичен – ввиду того, что рынок недвижимости Московского региона подвижен, а спрогнозировать, что будет со спросом через восемь месяцев, сложно.

Источник: https://www.realty.ru/article/gpzu_poluchen_chto_dalshe

Градостроительный план земельного участка как ребус, информация и риск – блоги риэлторов | ЦИАН

После получения гпзу что делать

Признаться, среди специалистов по загородной недвижимости возникло напряжение, когда некоторые риэлторы стали публиковать наше “сокровенное знание”, заключающееся в том, что градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) содержит много информации по ограничениям его использования. Советы от риэлторов по ГПЗУ были даже более категоричны: закажите градплан, и в нем будет все написано, что можно делать на участке, а что нельзя.

Тем не менее, более внимательно рассмотрев ситуацию, можно прийти к выводу, что “опасности разглашения” нет.

Сразу согласимся: действительно, ГПЗУ – это самый полный, официальный и во многом – достоверный источник информации об ограничениях в использовании земельного участка. Однако есть и множество “но”.

Во-первых, сделать ГПЗУ можно только для участка с межеванием, т.е. оперативно – в 50 % случаев. Принуждать собственников к межеванию не всегда оправданно, а в некоторых случаях еще и вредно для покупателя.

Во-вторых, что делать, если собственник отказывается получить градплан? Предпложим, он боится: закажешь градплан, а окажется, что продал единственную квартиру через электронную регистрацию. Или не умеет пользоваться интернетом, и попросить некого.

В-третьих, у сторон может не быть времени ожидать ГПЗУ, надо быстро выйти на сделку.

В четвертых, покупатель не заинтересован демонстрировать интерес к участку в явном виде. Просьба к собственнику заказать ГПЗУ – это фактическое согласие на покупку. Уменьшаются возможности по торгу и отказу от сделки.

В-пятых, огромный риск для собственника участка заключается в том, что если он закажет ГПЗУ, а по нему окажется, что строить на участке нельзя.

Собственник уже не сможет утверждать, в частности, в суде, по прошедшей сделке с иным покупателем, не потребовавшим ГПЗУ, что он не знал о существенном ограничении. Такая сделка по иску нового собственника, почти наверняка, будет расторгнута.

Заказывать ГПЗУ собственникам можно только в случаях, когда в ходе “расследования”, как шутят прокуроры, не выйдешь на самого себя. Как такие случаи отличить от иных – большой вопрос.

Традиционно градпланы готовят в такой стилистике, что не совсем ясно, можно ли строить и насколько серьезны затруднения. Читаем – и не понимаем. В подтверждение приведем некоторые выдержки из актуального градплана (курсив).

При проектировании объектов капитального строительства необходимо учитывать охранные зоны инженерных коммуникаций, в том числе подземных (при наличии)….(Вы рассчитывали, что вам расскажут про подземные коммуникации на участке, а оказывается: “необходимо учитывать”).

Объекты капитального строительства разместить с учетом возможного негативного воздействия планируемого объекта на прилегающие территории ….(Учесть всё).

Подготовку проектной документации осуществлять в соответствии с требованиями законодательства на основании результатов инженерных изысканий.(Для индивидуальных жилых и садовых домов проектная документация не требуется).

Проектирование выполняется в соответствии с законом РФ от 21.02.1992 г. № 2395-1 “О недрах”. (Поиск полезных ископаемых на участке, кроме деревень, никто не отменял).

Проектирование и проведение земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных работ…должны проводиться в соответствии со статьей 30 … № 73-ФЗ “Об объектах культурного наследия …”. (Если потребуется историко-культурная экспертиза, то ее стоимость может быть больше, чем стоимость участка).

Архитектурно-градостроительный облик объекта(ов) капитального строительства подлежит согласованию в случаях, установленных положением, утвержденным постановлением Правительства Московской области от 30.12.2016 г. № 1022/47. (Для самостоятельного изучения, конкретики нет).

Расположение земельного участка в зоне санитарной охраны источников питьевого водоснабжения подлежит уточнению с учетом нормативных правовых актов по установлению зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения.

Ограничения использования земельного участка в границах зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения определены нормативными правовыми актами по установлению зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения.

(Если окажется, что участок расположен в первом или части второго пояса санитарной охраны источников питьевого водоснабжения г. Москвы, то строить здесь нельзя).

Земельный участок полностью расположен в границах водоохранной зоны реки … (сведения подлежат уточнению).Строительство, реконструкция объектов капитального строительства допускается при наличии письменного согласования с территориальным управлением Федерального агентства по рыболовству. ( А если не согласуют, значит, не возможно).

Самое неприятное в том, что градпланы с полным запретом и вероятным разрешением на строительство будут выглядеть практически одинаково.

Как-то к нам обращалась юридическая фирма, специализирующаяся на получении разрешений на строительство, которая не верно прочитала градостроительный план, и в результате их клиент купил участок и получил отказ в строительстве дома на нем. И на старуху бывает проруха.

В некоторых случаях ГПЗУ и полученные на его основании документы содержат необоснованные отказы на строительство. Например, в СНТ Солнечногорского района, вблизи устья реки Истра, отказ в строительстве был вынесен на основании неверно определенного администрацией расстояния от уреза воды до места размещения дома.

Перспективы административного или судебного обжалования – очень хорошие.

В другом случае в одной из деревень Истринского округа для земельного участка в районе предстоящей в ближайшие десятилетия реконструкции автомобильной дороги по нашему представлению градостроительный план земельного участка по решению Межведомственной комиссии будет изменен, и строительство (уже построенного) дома будет разрешено.

Таким образом, не во всех случаях можно и нужно заказывать граплан. “Правильное” прочтение ГПЗУ требует определенных навыков.

Какое-то время будут востребованы работы по выявлению рисков приобретения земельных участков без получения градостроительного плана.

В небольшом проценте случаев “запретительные” градостроительные планы разработаны на основе неполной или недостоверной информации и могут быть оспорены.

Источник: https://www.cian.ru/blogs-gradostroitelnyj-plan-zemelnogo-uchastka-kak-rebus-informatsija-i-risk-295012/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.